どもども、松原です。
引っ越しが済んでから
早くも2ヶ月が経とうとしておりますが
未だに家の中が片付かない我が家であります。
うちの女房は
自分の服を未だに段ボール箱に出し入れしとりますが
こいうのが平気な女なんですよね。
今回の引っ越しで大きなタンスは処分したので
何か新しく洋服を入れる物を買えと言ってるんですが
いつまでも段ボールに服を入れてるんです。
細かい事が気にならないというのか
こだわりが無いというのか。
で、私も、家の中よりも
庭いじりばっかりやってるもんですから
何より大事な仕事部屋さえ未だに整理付かないという。
パソコンとか周辺機器さえ
まだまともに設置してませんからね・・・
ほんと、自分の事ながら
だらしないヤツだと思います。
一方で、
庭と花壇は徐々に充実しつつあります。
https://www.facebook.com/aworkstom
※facebook
なんせ庭も花壇も広いですから
お金も手間もかかるのでまだ全然足りませんが
大体3年ぐらいかけて仕上げようと思っとります。
まだ全くお話にならないレベルのショボい花壇なんですが
それでも近所のオバサン達がジロジロ見てますね。
花をいじってたら
簡単にオバサンと仲良くなれるので
近所付き合いが非常に楽であります。
で、対抗意識が湧くらしく
周りの家も花を手入れしたり増やすので
どんどん近所が綺麗になっておりよろしい事です。
んで、花は経験値でどうにかなるものの、
野菜ってまともに育てた事が無いもんで
今回ほぼ初挑戦という感じでして
不安いっぱいの毎日を過ごしておりまして。
ネットやら本を読みまくり、
あっちで言う事とこっちで言う事が違うわけで
調べるほど迷うという素人の典型的なパターン。
え？キュウリって
一番果は大きくせずに
切らなきゃいけなかったんだ・・・
あら、ミニトマトって
1本仕立てじゃなくて
3本ぐらいで仕立てても良いのね。
とか、勉強勉強の毎日ですが、
こんなの、いくら文字で勉強したところで
実際に育てて失敗するしか理解のしようが無いので
今年はとにかく経験と割り切ってます。
ご存じの通り、
私は人に習うという事が出来ない人間なので
全部自分で調べて、何もかも失敗して、
そこから見つけた成功方法しか信用出来ません。
てかそもそも、
別に野菜を育てたいわけじゃないんですけど
子供の教育として植えたものの
息子は全く興味を示さなかったので
来年はもう植えるのやめようかなと・・・
イチゴも全然上手く育たないし、
やっぱ食べ物育てるのは大変だなー、というか
百姓ってマジスゲぇなー、みたいな。
野菜も果物も、
スーパーで買う方が安いよね。笑
自家製の野菜は美味しいとか言うけど
それって上手い人が育てた場合の話だし・・・
んで、うち、
庭は南向いてるので何かと楽なんですが
花壇が完璧な西向きなんですね。
つまり、午前中は日が差さない、
午後から夕方まで西日がガンガン、という
植物を育てるには結構悪い条件でして。
いわゆる「夏の直射日光を避けて」みたいなヤツは
この花壇だとダメになっちゃう可能性が高いです。
一番理想は、
東を向いていて、
冬も夏も、午前中はしっかり日光が当たるけど
午後からは建物の陰になる花壇ですね。
これならほとんどの物が育てられます。
南東だったらさらに最高。
ただ、花壇を基本に家を建てたり買う事も出来ませんので
工夫をしながらという事になるわけですが
今回クレマチスを花壇に植えたら
西日で見事に葉が焼けてしまいました。
そもそも夏の蒸し暑さが苦手なクレマチスですが
品種的にはなんとか耐えられると聞いていたのに
我が家の花壇ではダメでしたね。
かと言ってどうしても育てたい花なので
急遽、寒冷紗で囲って秋口まで保護する事にしました。
で、こんな話どうでも良いでしょ。笑
知ってます。笑
じゃあ、不動産の話にしようか？
そっちならまだ少しは楽しい？
では、そちらのお話を。
先日、LINE@とあっちのメルマガでは配信済みなんですが
先週、4戸目の購入が決定しました。
経緯とか物件に関しては
あっちのメルマガでかなり詳細に書いておきましたので
興味があれば見ておいて下さい。
あっちのメルマガのバックナンバーページ：
https://1lejend.com/b/HSmrxxg/
2日に2通配信してると思いますが、それです。
今回、
オーナーチェンジの物件です。
つまり、住人が入ってる状態で買ってるので、
リフォームとか客付け作業が必要無いので
言ってみりゃメッチャ楽な買い物なんですよね。
もちろんその分、リスクもあるし
利回りも下がるんですが、
そのデメリットを考えても
今回の物件は買ってみようと思いました。
まず1個は、
オーナーチェンジ物件を買った事が無かったので
その経験というのが一番。
続いて、オーナーチェンジ物件にしては
利回り12%と悪く無い条件で売られていた事。
そして、
しばらく物件を買えていなかったので
買いたい病が発症していたというのもあります。笑
ま、今のところ
私の優先順位は利回りよりも戸数と経験なので
そういう意味では極めて順調なので良しであります。
1戸1戸の儲けがどうこうよりも、
家賃を生む物件を持っているかどうか、
という事の方が今の私には重要です。
例えば私みたいに
古い戸建てを収益物件で買う場合、
利回りは20%とか30%というのが
投資家の目標だったりします。
いや、それ無理・・・っていう現実があります。
でも、利回り15%なら
それより遙かに低いハードルで見つかります。
というか見つけて来たでしょ。
だったら30%の物件を探して
1年に1戸しか買えないよりも
15%を2戸買ってく方が
収益的には加速しますよね。
もちろんその分、
購入資金が大量に必要だし
確かに効率は良くないですが
使える時間も限られてますからね・・・
出来る事と出来ない事ってのがありますし
向き不向きだってありますので
「人は人」であります。
だって、利回り30%っていったらですよ、
投資額をたった3年ぐらいで回収出来るって計算です。
例えばですが、
200万円の家を買って来て
50万円の諸経費と50万円のリフォーム代で
総額200万円で貸し出せたとして
これを家賃5万円で貸し出せれば
年間家賃が60万円ですので
60÷200で利回り30%という事になります。
そんな家、見つからんから。笑
いや、存在はするだろうけど、
そう簡単に見つからないし
それ目指してたらスピードが遅すぎます。
死ぬほどの努力と精神力があれば別ですが
「普通の人間が目指してはいけない」という領域です。
また、このレベルになると
本当にただ運良く安く買えるという事ではなく
「相応のリスクを含んでいる」のも当然です。
私は普通の人間です。
むしろ頭は相当悪いわけで、
普通以下だと自認していますので
そこを目指さないんです。
大きなリスクで大きく儲けるより
ほどほどのリスクで済ませておいて
ほどほど儲かれば良いと言うか
それしか選択出来ない人間なんですね。
もちろん、徐々にステージは変わりますよ。
もっと物件が増えれば
取れるリスクも変わって来るだろうし
またはむしろ、リスクをより回避して
もっと利回りが低いけど資産性を重視するかも知れません。
それはその時に考える事ですが
「今の自分に出来る事」を冷静に考えて
それだけやるってのが大事だろうと思うんですね。
ネットビジネスだって同じですよね。
このfacebookノウハウは儲かるぞ！
とかいう情報が出て来たとして
「私には関係無い」わけです。
他人にとって、
もしかしたら世の中で多数の人にとって
凄く再現性の高い手法とノウハウかも知れないけど
「ワシには関係無い」わけです。
絶対出来ないし、
やると決めたらのめり込むから
時間と労力を奪われますし
それだけの見返りは期待出来ないです。
そこに1000万円を夢見るよりも
今の自分の延長にある100万円を確実に手にして
それを膨らませるという進め方でも
私の目標には到達出来ると思ってるんですね。
私は、10年後に
不労所得年間1000万円というのを目指しています。
これ、facebook広告で稼ごうとしても無理なんです。
サイトアフィリでもダメだし
転売でも再現は出来ません。
だから不動産なんですね。
たまたまやってみたら不動産が楽しかったんですが
もしそうじゃなくても、私にとっては
これぐらいしか再現性の高い物は見つからないですから
難しくても好みじゃ無くても不動産を買ってたと思います。
私はこういう所に
感情を持ち込まないので。
感情込めて儲かるなら結構な話ですが、
大概の場合逆に損しますので
淡々と続ける事が何よりだと思います。
もう十分に人生がバタバタしたので
もう後はボチボチ生きたいですよ。
昨年の時点で言ってたと思いますが
形態はどうあれ
来年中に家賃収入を300万円にしたい、
と言ってたと思います。
本当はアパートでも一棟買って、
一発でそこに到達してる気でいたんですが
ちょっと今の私の能力では難しそうです。
それもあって今回の物件を買いました。
これで4戸の収益物件となり、
そのうち1戸は今からリフォームですが
これの想定家賃を低めに見積もっても
月に21万円の家賃収入です。
1号棟：5万円（最低予想）
2号棟：58000円
3号棟：45000円
4号棟：57000円
これで年間252万円ですから
目標まで残り48万円、つまり
家賃4万円の家をあと1戸買えれば
今年の目標を達成という事になります。
実際には家賃が5万円以上を狙える物件しか狙いませんので
これを実質利回り13%で仕立てるか買って来るとして
必要な資金は460万円ほどですので
このぐらいならすでに用意してありますから
あとは物件を見つけるだけです。
このぐらいの条件なら
見つかるかどうか、というよりも
私ぐらいの能力でも頑張れば年内に1戸は買えるレベルです。
この2年で4個買って来たので
ここまでのペースとしても半年に1戸買えてますしね。
今年もまだ半年ありますから何とかなるでしょう。
で、私は全部現金で買って
リフォームも現金ですから
ぶっちゃけ、利回りってさほど関係無いんですね。
利回りがどうこうよりも
「年間家賃300万円が生まれる状況」
が手にあれば良いんです。
その理由は
私が最短あと2年で死んでしまうからですね。
これがもし
あと20年は余裕で生きてる計算をすれば
私だってもっと利回りを追いかけると思いますが。
なんせ、有り金を全部使ったって、
2年後までに300万円の家賃収入を作るんです。
300万円あったら
女房はひとまず慌てずに生活出来ますよね。
どの物件も
まだ10年は十分使えます。
仮に家賃が少しずつ下がったとしても
すでに十分安い家賃ですから
どこまで下がっても半分にはならないです。
もし何かまとまったお金が必要になれば
1戸ずつ売れば良いです。
オーナーチェンジで投資家向けに売却すれば、
叩き売っても1戸300万円にはなりますし
急がなくて良いなら400万円とか500万円でも
買い手は見つかるでしょう。
自宅は土地だけで最低3000万円、
タイミングが良ければ4000万円ぐらいの価値があるし
まだ築20年の建物が乗っかってますし
リフォームしたててピカピカですから
賃貸に出せば最低でも10万円の家賃が取れます。
高額過ぎて買い手は見つからないでしょうし
不動産屋もそう言ってますが、
近郊の物件の様子を見ていると
うちの自宅をもし今売りに出すなら
5000万円という値段を付けられる状況です。
叩き売っても3000万円作れますし、
せっかく資産価値の高い土地だから出来るだけ売らずに、
担保にして3000～4000万円ぐらい借りて
小さいアパートを一棟買うとか
出来れば小さい新築アパートか
新築で戸建ての賃貸物件を建てろと言ってあります。
こういうシミュレーションも
さらに具体的にして
もしもの時に女房が判断出来るだけの
知識と判断力をあと2年で残さなければいけませんので
まだ私にはかなりの仕事が残っています。
それで2年以上私が生きてればラッキーです。
その時点でもう
最低限生きて行けるだけの状態があるわけですから
そこからはちょっと攻めて行けますよね。
というか年齢的に
攻めないと間に合わなくなって来ますし。
その時点で2年が経過していて
家賃収入が300万円、というか
2年あったらもう100万円は増えてるでしょう。
目標まで残り600〜700万円のキャッシュフローで
使える時間が8年間。
行けそうじゃね？
だって、ゼロから3年で250万円まで作ったからね。
効率の悪い資金の投下方法、
少ない知識と情報でこれだから
もっとスピードと効率が上がると考えたら
十分間に合いそうな気がしませんかね。
そしたら、55歳で
年間1000万円の不労所得です。
私はそれ以上は望まないので
その辺で隠居しても良いと思ってます。
仕事を賃貸業だけにして
のんびり歳を取りたいなと。
という事から逆算して来たわけです。
なので、まだあとちょっと頑張って
もうちょっと稼がないといけないんですね。
ちなみに私は
受け取る家賃に関しては
メインとは別の金融機関で専用の口座にいていて
これに関しては1円も手を付けていません。
無かった物だと思うようにしてるんです。
これをアテにすると甘えるので、
無かった物として、メインの通帳の残高だけが
自分に使えるお金だと決めています。
なので、実際の所、
家を買う度に500万円ぐらい飛んで行くので
そんなには現金持ってません。
今回も540万円で物件買って、
諸経費が50万円ちょっとかかるでしょうから
600万円が吹き飛びます。
かつ、1号棟のリフォームを
最大280万円でプランを作ってもらってますので
このお金も出て行きます。
稼いでも稼いでもお金増えねー、て感じです。
しかしこれもあと10年の辛抱。
その頃には
稼いでねーのにお金が勝手に増えるー、
とか言ってるはず。
はず・・・
頑張りましょうね、お互いに。
家買いましょね、
ちゃんと探してますか？
こんなの単なる確率だと思いますから
たくさん調べたか見たか、って事です。
買わないにしても見ないとダメですよ。
目利きが出来るようになっておけば
イザという時にスパっと買えますからね。
私も、そうやって、
「自分なりの判断基準」を作って来たんです。
それももちろん、まだ弱いですが
常にその時その時の基準を持ってないと
迷いばっかり出て来て動けませんよね。
ルール決めたら、
後は考えずにカタに嵌めて動くと。
この条件で、この金額の家が出たら買う。
と決めて行くんです。
それが無いと
何百個見ても家は見つからないですよ。
「良い家」なんて無いんです。
自分が決めた条件に当てはまる家、
というだけです。
我々貧乏人はある意味で楽です。
基本的には
用意出来るお金に限りがあるので
まずは総予算で縛りがかかりますよね。
500万円、とか、
400万円、とか。
このぐらいの金額だと
購入時の諸経費は50万円見ておけばOK。
という話は何度もして来ましたね。
・登録免許税及び司法書士報酬 15万円
・仲介手数料 20万円
・火災保険 5万円
・固定資産税の精算 3万円
・不動産取得税 8万円
計51万円ってイメージです。
予算が500万円だったら
諸経費の50万円を引いて、まず450万円。
後は見つけた物件によって
いくらリフォーム代がかかるかです。
リフォームは、
何をやったらどのぐらいの金額が必要かも
前にメールで書きましたよね。
一番高いのは風呂で、
これを入れ替えると60～80万円必要ですが
逆を言うとこれを入れ替えずに済めば
他の設備やクロスを全部やり替えても
どんなにかかっても200万円です。
よほど大がかりな修繕でも無ければ
普通は100万円あったら十分綺麗になるはずです。
じゃあ、風呂が使えるレベルで
リフォームが100万円必要と仮定すると
350万円で物件が見つかれば予算に合いますね。
物件350万円、諸経費50万円、
リフォーム100万円、計500万円。
これを5万円で貸し出せれば利回り12%
55000円で貸し出せれば13%
6万円で貸し出せれば14%です。
いくらで貸し出せるかは
ネットで賃貸サイトを見れば大凡分かるし
仲介業者にリサーチすれば
「最低ライン」はほぼ確実に見えます。
その最低ラインで予算を組めば
まぁ、大きな失敗は無いですよね。
後は、自分の目標から逆算して、
利回りをどのぐらいに設定するかだけです。
そこさえ決まったら
後は片っ端から物件見て、
条件に当てはまれば買えば良し。
という感じで、
私は2年で4戸、プラス自宅を買って来ました。
私だってそりゃ
500万円の買い物なんてビビりますよ。
100円使う事を恐れる生活を経験してるんですから
今だって1万円でも手が震えるわけで
500万円なんか命と引き換え、みたいなイメージです。
この家を買って、もし・・・とか考え出したら
いくらでも不安材料が出て来て
怖くて買えないだろうと思います。
なので、だからこそ、
先に自分ルールをキッチリ作るんです。
これに当てはまったら
とにかく機械的に買付を入れる。
希望額まで下がらなければ諦める。
迷わない、考えない。
淡々とまた次を探す、と。
で、何度も言って来ましたが
売り出し価格は「売主の希望価格」でしかないので
こちらはこちらで「買主の希望額」を出せば良いです。
600万円で売られている家でも
450万円しか出せないなら
「450万円なら買いますがいかがでしょう？」
っていうだけの話です。
値切るっていうよりも
どうですか？って聞くだけですから
遠慮せずにズバっと安い金額を言えば良いですよ。
LINE@では配信したんですが、
私なんか、2週間ぐらい前の話ですが
700万円で売られている家に
250万円で申し込み入れて断られてますからね。笑
いくら何でも無茶だろって話ですが
「言ってみなきゃ分からない」です。
今回買った物件も
570万円で出てたのを520万円で申し込んで、
550万まで押し戻された後さらにお願いして
最終的に540万円で買ってます。
その前の家なんて
330万円で売られていたのを
220万円で申し込んだのはリアルタイムで書きましたよね。
そもそもが安いのに
それを110万円も引けって
馬鹿にしてんのかって話です。
33%引きにしろってんですから。
で、280万円まで押し戻されて
でももうひと粘りして結局260万円で買えたでしょ。
その程度のいい加減なもんなんです、
家の売値なんて。
定価、なんて無いんです。
完全希望小売価格です。
相続関係の家なんて
早く処分したい場合が多いだろうから
ビックリするぐらい安くなったりするんです。
私が買った230万円の家と260万円の家は
どちらもそうでした。
こんなの、
単なる確率です。
ルール決める、片っ端から調べる、
気になったら見に行く、
こちら都合の金額で申し込み入れる。
そのうち買えるに決まってるんです。
これほど
「数打ちゃ当たる」
という言葉が当てはまる状況もありません。
貧乏人で頭の悪い人間にでも
高い再現性で、かつ、
ある程度の額を稼げるとなると
私はこれが最も適していると思います。
能力や運に頼る必要が無く、
横着さえしなければ再現出来るわけですから。
私は結構な横着者ですが
それでもこのぐらいまでやってますので
性格が几帳面な人だったら
もっと余裕で稼げると思うんですよね。
という事で、4号棟購入のご連絡でした。
今週末に契約と決済の予定ですので
完了したらまたfacebookにでもアップしますね。
ではまたー。
というか明日から
塾のプロモーションなので多分また明日。
んでは。
◇ 追伸
面白いのがですね、
私のメルマガを読んでると
なんか「凄い規模で投資してるイメージ」らしいんです。
いや、ワシ、
なんなら1円単位で数字を公開しているので
勘違いを生む余地は無いと思うんですが
メルマガなんて「ちゃんと読んではいない」わけです。
私は「戸建てを買った」って書いてるのに
なぜか「またアパート買ったみたい」とか
頭の中でイメージがすり替わるんですね。
500万円だった、って書いてるのに
5000万円に脳内変換されるんです。
で、「松原さんメッチャ不動産買ってますよね！」と。
いえ、まだ3戸ですよ？って言ったら
「あれ？」みたいな顔をされるんです。
いや、おまえメルマガでアパート買ったって言ってなかったか？
もっとメッチャ買ってて何千万の話してなかったっけ？
みたいな、
まるで嘘を付いてる人間みたいな表情を
コンマ何秒とかされるんですね。
ま、長年メルマガやってますんで
どのぐらいの人が
どのぐらいの勘違いをして読んでるかなんてのも
よーく分かって書いてはいますけど。
メルマガって面白いですよね。
◇ 追伸２
不動産はバブルだって言われながら
相変わらずボコボコにマンションとか家が建ってますし
値段もまだ上がってる感じですよね。
広島みたいな地方でも
とんでもない値上がりしてますよ。
うちの近所なんて
そもそもは土地も家も大きいのんびりした田舎街なんですが
最近は1戸解体したら、そこに、都会で良く見るタイプの
1階が駐車上になってて細長い3階建ての戸建てを
無理矢理2戸建てて売ってるんです。
ま、土地値が上がってるので
2戸に分けないと高過ぎて売れないって事なんですが
その、せいぜい20坪しか無いような狭い土地の家が
4000万円近い値段で売られてるんですよね。
超ザックリな計算で
土地が坪80万円ぐらいって事にして
土地が1600万円、建物2000万円、
みたいなイメージなんだろうと思います。
アホかと。
これも、ついこないだまでは
3500万円ぐらいだったのに
それが今じゃ4000万円に迫っていて
それを騙されて買うアホがいるんですから
こりゃもうマジで危ない領域だなと。
いつの時点か分からないけど
間違い無く暴落するでしょうから
収益物件を買うなら、
その時に現金持ってるヤツの勝ちですよね。
2000〜3000万円持っておけば
かなり余裕の動きが出来ると思いますので
そのぐらいの余裕資金を貯めておかなければいけません。
お互い頑張りましょうね。
◇ 追伸３
昨日、Airbnbの代行業者さんと打ち合わせしまして、
来月で撤退する事に決定し、
不動産屋にも退去の通知をしました。
今月からの法改正で続ける事は難しく
グレーな抜け道でやれない事は無いけど
それも長くは続かないしどうせ儲からないから
この辺が潮時じゃ無いですかね？と。
ただ逆に、
「もし今、法律に沿って運営出来る物件持ったら
しばらくはウハウハで儲かりますよ」と。
そりゃそうですよね。
つまり旅館業で運営出来る物件です。
私もそこは数ヶ月前から考えてたんですが
広島でAirbnbの需要がある地域となると土地が高過ぎて、
とてもとても個人レベルでは物件を買えません。
戸建てがあれば・・・という感じもしますが
都会なので戸建てなんか残ってない地域なんですよね。
ま、「面白い物件とか出て来たら教えて下さい」
とは言っておきました。
民泊新法の範囲ではもうやらないですが
旅館業かホテルで運営出来る物件があれば
それはちょっとやりたいとは思ってますので。
Airbnbをやってみて分かりましたが
宿泊業って儲かりますよ・・・
発行者：株式会社Bind 松原智彦
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