松原です。

子供が熱出してまして
そのクセ元気なもんで1日のリズムを狂わされまくっております。

朝早く起きたのに
「抱っこして〜」がはじまって
添い寝してる間に自分も昼寝をしてしまい
これでまた夜寝られずに徹夜コース。

はぁしんど・・・


さて、
iDeCo（個人型確定拠出年金）って知ってます？

もし知らなかったら調べてみてもらうと良いですが
その内容やメリットどうこうというのは個人で判断してもらうとして
つい先日、これについての広告を見つけたんですね。

こういう広告文でした。

　課税所得400万円の会社員の方が
　毎月23000円を積み立てた場合
　1年で83950円の節税効果。

だそうです。

iDeCoについてどうこうは言いません、
お得だと思えば使えば良いだけです。

ただ、この広告を見て私が違和感を持つのは
課税所得がが400万円しか無いのに
毎月23000円積み立てるという金銭感覚です。

年間276,000円ですよ。笑


毎月23000円を積み立てるなら
ワシなら不動産を買うよ、と。

iDeCoも良いし生命保険も良いけど、
順番があるよね、と思うわけです。

お金って、全く同じ金額を使っても
使う順番が違うだけで
儲かったり損するわけじゃないですか。


不動産が一番分かりやすいと思うんですが
家を買う時、大概の人って
多少は頭金を貯めますよね。

300万円とか500万円とか。


でも私だったら
せっかく500万円貯めたんだったら
その500万円で投資物件を1戸買います。

300万円あったら
十分綺麗な家が買えますから
それを200万円かけてピカピカにリフォームして
45000円～5万円で貸し出します。

実際、私がこの5日に決済する家は
260万円で買って、諸経費が45万円ぐらいで、
150〜200万円のリフォームをしますから
まさにそんな感じですね。

たったこれだけで、
年間に50～60万円の収入が生まれるんですよ。


その上で、住宅ローン組んだらどうかと。


じゃあこれ、一般的な3500万円の家を買った時
どうなるかを計算してみますか。

期間は35年、金利1%、ボーナス払い無し、
で考えますね。

500万円の頭金を入れて
3000万円借りた場合
月々の返済は84,685円

頭金無し、
3500万円全部借りた場合、
月々の返済は98,799円

差額は14,114円。


会社員の給料から返済する場合
この月々14000円というのは結構大きいですよね。

だから、出来るだけ月の支払いが少なくなるように
みんな頭金を入れて買うわけですよね。


でも、上記のように、
その頭金で収益物件を買っておけば
その家賃収入がもし4万円しか無かったとしても
そっちの方が「収支ではプラス」です。

どうでしょうこれ。

数字で考えたら当然の事なのに
こんな事をやる人間はどこにもいないです。


その上で、その家賃収入を貯めていけば
ローンを繰り上げ返済する事も可能。

ですが、そこまで賢い人間だったら
「繰り上げ返済するよりもう1戸買った方が良い」
と思うわけですね。

家賃収入を全部貯蓄すると考えれば
2戸目はすぐに買えます。

そうすると、
月々約10万円の住宅ローンはあるが
家賃収入が8～10万円ある状態になるので
こうなったらもう人生余裕ですよね。


これがもし、正社員で、
少額でもボーナスがもらえるとか
副業でたったの5万円稼げるような人間だったら
あっというまに3戸目とか4戸目とか買えちゃいます。

早い人ならたったの5年ぐらい、
遅くても10年もあったら
こういう状況を誰でも作れるわけです。


もしまだ住宅ローンを使っておらず
将来家を建てる時には
絶対にこのパターンを使って下さいね。

というか、
これは新築を買うとか建てる場合です。


そもそも新築買っちゃいけないですが、
嫁さんとか親とか親戚とかのせいで
仕方無く新築を買うという人もいると思います。

だとしても、
先に収益物件を買う事だけは
絶対に譲ってはいけないです。

もし親が「いくらか援助してやるから」とか言うなら
そのお金で収益物件買ってもらって下さい。

この場合、贈与になってしまうので
現金や物件を直接もらうわけには行きませんから
例えば法人を活用するとか
親の名義で収益物件を買っておいてもらうとか。


とにかく、
絶対に、先に自宅を買ってはダメです。

これを、自宅を買った後で
お金貯めて収益物件買おうと思っても無理です。

賃貸に住んでた時よりも支出が増えますから
とても数百万円単位では貯蓄出来ないでしょう。

絶対に、先に収益物件を買って下さい。



ほとんどの人がそうだと思いますが
子供が小学校に上がるタイミング、というのが
自宅の購入を検討する時期だと思います。

年齢的にも
住宅ローンを組むにはギリギリの年齢ですので
買うならそこまででしょうね。

住宅ローン自体は79歳まで組めますが
「79歳まで払いたくない」ですよね。笑

じゃあ、間違い無く現役である60歳で払い終えるとして
35年目一杯ローンを組むと考えたら
実は25歳で家を買わなければいけないという計算になるわけです。

そこを理解した上で、25歳を超えて買うなら、
35年ではなく30年とか25年で組むとか
頭金をたくさん入れてリスクを減らすとか
そういう事は考えた方が良いでしょう。


ま、そんな事も考えたくない、
とにかく欲しい、女房が完全にその気で
男として腹をくくるしか無い、みたいなのも分かります。笑

実際そういう人も多いですよね、
私の友人もみんなそうやって家を買ってます。

勇気あるねー、って言うけど
勇気も何も、「本人は難しい事を考えてない」わけです。笑

借りたら払うしか無い、
賃貸に住んでもどうせ家賃払うんだから
額はちょっと増えるけどローンだって払える、
という程度の浅い考えです。

どうにかなる、とか思ってるわけです。

それ以上の事を考えて買ってるヤツは一人もいません。


ま、逆に、
自宅をローンで買う、というのは
そうでもなければ買えないという事です。

経済的な合理性ではなく、
感情で買うわけですからね。

子供とのかけがえのない時間を
自分の人生をかけて大きなリスクに置き換える、
というのが住宅ローンであります。

こんなの冷静に考えれば考えるほど、
破綻への道としか考えられないし
実際、住宅ローンで破綻する人って2%もいるそうです。

100人いたら2人も破綻するって
これ、もの凄い危ない賭けだと思います・・・

破綻まで行くのが2%という事は
その前に任意整理で解決してるとか
ギリギリの生活している人はもっといるという事です。

家を買ったおかげで
賃貸よりも支払いが少なくなって
生活が楽になった、なんて人はほぼいないわけです。

逆に、収益物件の融資を受けて破綻する人は
1%以下らしいですが、ま、これは当然ですよね、
考えるまでもありません。



それでももし私が、
新築の家を35年ローンで買うなら、
という事で考えてみたいと思います。

1つ、重要な視点として
「約20年で建物の価値は無くなる」
と考えておくと良いと思います。

実際には築20年の家というのは
まだピカピカで、設備の面から考えても
最新の物とそんなに見劣りはしないです。

今で言うと平成8年築という事になりますが
逆に、「こんなに新しい家を中古で売ってない」ですね。

つまり、まだまだ十分使える、という事です。

実際には
「中古物件の25%程度は築10年以下」
という数字もあるらしいですが
こんなのは高くてとても買えないです。

というか、
10年未満で売りに出される家が
それだけある理由というのを考えた方が良いでしょう。


夢を見て
3000〜4000万円もの借金をして
ほんの10年で売りに出す恐ろしさです。

健康の問題、離婚、お金の問題、仕事。

10年あったら何もかも変わってしまいますし
歳を取れば取るほどそうです。

それを35年もローンを組むなんて
「異常でしかない」という事を
本当によく覚悟した方が良いでしょう。


そして、もし将来売却まで考えるとしても
20年も経ったら「建物の価値はほぼ反映されない」
と思っておいた方が良いです。

実際には築20年ぐらいだったら
建物の価値を反映した売価で売り出すでしょうが
「売れるかどうかは別の話」になりますね。

もしその時期に金利が安かったら
「価格の高い中古を買うより新築を買いたい」
というのが普通の人間でしょう。

それがあえて、中古なのに高いとなると
よほどの付加価値が必要という事になります。

または、供給の少ない地域で、たまたま、
「どうしてもこの場所に住みたい」
という人が現れるか。


その上で、新築から20年、
つまりローンを20年払い終わった時点で
ローン残金はいくらあるでしょうか。

シミュレーションしてみましょう。

ある程度の都会で25～30坪程度の土地に立つ
3500万円の戸建てを買うとしましょう。

金利は1%で35年返済、
元利均等でボーナス払い無し、とすると
月々の支払いは98,799円です。

そして、このまま35年間払い終える場合の
支払い総額は41,495,580円になります。

金利だけで650万円払うんですよ、
この時点で35年ローンが馬鹿馬鹿しいのが分かりますね。


ま、それは良いとして、
20年後のローン残金がいくらかと言うと
16,423,044円です。

大変ですねー、
20年も毎月10万円近く払って来たのに
まだ1600万円以上も借金が残っているんですから。

これが元利均等払いの怖い所ですが
お金を借りる時に「元利均等」なんて誰も気にしませんし
貸す人間も説明なんてしません。

ま、馬鹿はとことん騙される、という事であります。


さて、家を建てて20年経った時、
生活スタイルはどう変化しているでしょうか。

子供が家を出ているとしたら
5LDKの家に50代半ばから60歳ぐらいの夫婦だけ。

全く無駄ですよね。

2人だけなら小さいマンションに住めば
便利な場所に引っ越しても
家賃が7万円もあれば余裕でしょう。

でも家のローンがあるので引っ越せません。


いや、賃貸に出そうか、という考えもありですが、
築20年の家でですよ、しかもある程度都会だとしても
3500万円で買えるような場所にある家ですから
それを貸しても家賃は10万円も取れないでしょう。

貸すとして、多額のリフォーム代も必要です。

家賃が10万円取れないとなると
銀行の支払いに追いつきませんのでこれは無理。

そして、そうじゃなくても
20年経っていれば屋根や壁の補修が必要でしょう、
というか10年か15年でそういう時期が来ているし
20年とか25年になると「2回目の大改修」でしょうね。

状況にもよるでしょうが
これは100万円単位になると思います。

そういう費用を、買う前に検討しているかと言うと
していない人がほとんどでしょう。


では、もし売るという選択が出て来たとして
先ほども言ったように、
建物の価値はほぼ盛り込めないと考えると
つまり「土地値で売却する事になる」わけです。

3500万円で買った家で
30坪未満の土地に立つ5LDKの家だったら
建物が2000万円だと考えれば、
土地が1500万円ぐらいじゃないでしょうか。

なので、この家を売ったら
1500万円なら妥当な売却額、という事で、
土地値で、築20年の建物が付いていれば
間違い無く売れると思います。

ただ、20年もしたら地域環境も大きく変化するので
それが1000万とか500万円の価値になる可能性も大きいです。


ま、運良く
1500万円の価値が維持出来たとして、
しかし、この価格では売れませんよね。

銀行の残債と釣り合いませんから。

で、これはこの先も続きます。

25年経って30年経った頃には
建物の価値は完全に0になってしまいます。

30年ローンを払い終わった時点での
借り入れ残高は5,685,907円です。

うーむ、
土地値の1500万円で売却出来るとして
しかし30年も将来の事はとても分からないですよね。

で、もしそれで売れるとして
約900万円が手元に残りますが
この時、自分は何歳かな、という事です。

無駄に広い家に住んで
会社も退職しているのに
ローンを10万円払い続けているんでしょうか。


という事を、私だったら考えてから買います。

なので、もし新築を買う事が前提になってしまうなら、
私なら極力、土地値を維持出来る場所に買いますね。

ですから、どうせローン組まなきゃいけないなら
土地が高い所を買うと思います。

安い土地に建てても
高い土地に建てても、
建物の値段は同じですからね。


で、ローンに関しては
私の友人達も含めて、ほぼ全員がこれを言います。

「頑張って繰り上げ返済する」と。

これも、
それが本当に賢いのかを考えた方が良いですね。

そもそも、
「元利均等返済」の意味さえ分かってないわけで・・・


良いですか？3500万円を
たったの金利1%で借りても
総額では4150万円も払うんですよ？

この先、長期的に必ず金利は上がります。

バブルの頃は
住宅ローンの金利でさえ7〜10%あったらしく、
そこまで行く事はありえないとしても
もしこれが3%になっただけでも、残金にもよりますが、
月々の支払い額は2〜3万円も増えます。

35年固定金利で借りていれば関係無いですけどね。


良いですか？返済額は月に98,799円ですが
ローンの始まった当初というのは
そのうち、金利が29,166円もあるんですよ？

10年経っても
まだ金利は21,846円もあります。

分かりますかね、
元利均等で返済する場合は
「返済額はずっと変わらない」という事はつまり
「最初は金利ばっかり払う事になる」わけです。

で、「金が無いから借りて買ってる」わけですよね。

また、身の丈に合わない金額を払う事になるので
つまり、買った当初というのは
とても貯蓄なんて出来るはずがなく、
繰り上げ返済なんて単なる夢になります。

子供が小学校に上がって行くタイミングですから
子育てにもどんどんお金が必要ですしね。


じゃあ、ちょっと余裕が出来た頃に
繰り上げ返済しようかな、と思うと
今度は「効率が悪くなって来る」わけです。

支払いも後半になって来ると
返済額に対する金利の割合が下がって来るので
繰り上げ返済しても「返済総額がさほど変わらない」
という減少が起こります。

もちろん、それでも
月々の返済額は減りますから楽になりますが
しかし、そんな時期になって
無理して繰り上げ返済してまで
月々の支払いを下げる必要があるかを考えると
無い事の方が多いんじゃないでしょうか。


繰り上げ返済というのは
ローンを組んで出来るだけ早い段階で
かつまとまった金額を繰り上げなければ
あまり意味が無いという事です。

なので私だったら
出来るだけ早く貯蓄をして
繰り上げ返済をするよりも「収益不動産を買う」でしょう。

住宅ローンのメリットを知らない人が多いですが、
これを使うのは「異常に低い金利」で
「とてつもない長期間借りられる」という点にあります。

ですから、投資効率で考えると最強であり、
なのにわざわざ繰り上げて返済するのは
もったいないという考え方が出来るわけです。

であれば、条件の良いローンはそれで置いといて、
貯めたお金は、繰り上げ返済ではなく、
収益を生む物件を買ってしまえばどうでしょうか。

そこからの収益がもし月に2〜3万円だけだったとしても
繰り上げ返済によって返済額が月に1万円減るのと
どちらが資産構築として有利でしょうか。

私なら間違い無く収益物件を買いますね。



そんな感じです。

土地値が高いなら
将来売ればまとまったお金を作れます。

でも土地値が安かったら
最後はゴミです。

帳簿で見ても分かります、
建物は減価償却されて最後は価値が無くなり
残るのは土地の価格だけです。

そういう事なんです。

そして、繰り上げ返済よりも
収益物件を購入する事に力を注ぐ。


私ならそうしますね。


家を欲しいのも分かるけど、
そこからあと5年だけ賃貸住宅で我慢出来ないですかね。

その5年で500万円貯めれば
家賃が5万円ぐらい取れる物件を買えますから
単純に年間で60万円入って来ますよね。

その状態で家を買えば良いわけです。

これは子供が高校や大学に向けてお金がかかる時期に向けて
かなり助かるんじゃないでしょうか。

また、5万円の家賃収入を生む物件であれば
投資家に向けて売却すれば
叩き売っても400万円で売れるでしょうから
「常に400万円の貯蓄を持っているのと同じ」
という考え方も出来ます。


500万円投資して作った収益物件で
子供の手が離れる約10年後には
その時点で家賃で600万円回収しています。

途中で家賃が下がっていても
500万円は回収してあるでしょう。

これを投資家向けに売れば
400万円では売れるだろうと思います。

10年かけて400万円貯金したのと同じですし、
売らずに家賃を受け取り続けても良いわけです。

また、5年ぐらい経って
300万円ぐらい回収していれば
いつ売っても利益は出せる状態になりますよね。


どうですか？

もの凄い簡単な話ですよね。


私はこの年齢で、仲の良い友人に
「新築で買った家を泣く泣く売却した」
という人間がもう2人もいるんです。

理由は、離婚と離職です。

その2人は良いタイミングで売れたので
なんとかローンを完済できましたが
それでもお金は残っていません。

この5年ぐらいを見ても
新築を買ったり建てた友人や知人が増えていますが
今日ここに書いている話を理解している人間はいないです。

彼らの生活が
35年先まで変わらない事は100%あり得ません。

でも自分達は何も変わらないか
むしろ収入や環境が良くなると夢を見るわけです。


自ら貧乏になってはいけません。

稼ぐ前に、
損をしない方法を選びましょう。

損をすると、
余計に稼がなくてはならなくなるのです。


■全部教えてあげる

この話をより現実的な物とするために
私が買った230万円の物件について
数字を詳細に公開しておきます。

必ず役立ちますから保存しておいて下さい。

まず、購入から貸し出しまでにかかった
全ての費用です。

物件　2,300,000
火災保険（5年分）　41,570円
登記費用　139,070円
仲介手数料　110,000円
固定資産税精算　10,913円
不動産取得税　88,300円
リフォーム　2,392,034
広島市（水道負担金）300,000円
広告費　174,000円
追加修繕費　48,600円
ーーーーーーーーーーー
計　5,604,487


リフォームについては
何にどの程度かかったか
こないだのメールに書きましたよね、
あれと合わせて保存しておくと良いです。

この物件は58000円で貸し出し中で、
これを維持するために必要な費用は
固定資産税のみで、年間の収益は以下の通り。

年間家賃　696,000円
固定資産税　-24,400円
ーーーーーーーーーーー
計　671,600円


不動産の「利回り」というのは
色々と都合の良い計算の方法がありますが
このように全ての費用を含めた「実質利回り」で
現在11.9%という事になりますね。

水道の負担金30万円が発生する事を知らず
後から請求が来たせいで
当初の予定より利回りが下がってしまいました・・・

あれが無ければ12.6%あったんですけどね。


ま、利回りはその人それぞれで目標は違うので
単純に数字だけで良い悪いとは言えませんし
こういう買い方をする場合、
少々の利回りというのはあまり関係ありません。

借金して買っているなら
利回りはとても重要になりますが
現金で買っていれば破綻の可能性が無いわけですから
のんびり回収できます。

私もそうで、1%や2%の利回りなんてどうでも良いんです。

これを持つ事によって
「毎月58000円が働かずに入る事」と
「女房でも維持出来る事」が重要です。


全て現金で行う以上、
考え方によっては、自分の貯金を
家賃という形に変えて引き出すだけとも見えますが
こと、住宅ローンと組み合わせて考える場合、
「それ以上の価値がある」事は分かるでしょう。

個人的な資産も増えますし
これをたった1戸持っているだけで
2戸目を購入する事はとても楽です。

もし3戸持ったら
その家賃収入があれば
1000万円単位で借金しても怖く無いので
1棟物のアパートだって買えるようになります。

私はビビりなので
最初から大きな融資を受ける勇気はありませんでしたし
そもそも借りられるような身分ではありませんでしたから
今日ここに書いた事を目指して進めて来ました。

その間、たったの2年、
実際に動き始めてからは2年も経っていません。


相続に巻き込まれる形で
借金して自宅を購入する事になるという
予期しないトラブルも起きましたが
しかし3戸の収益物件があれば
これの返済は全く怖くありません。

実際には、収益物件は法人の持ち物で
自宅は個人の持ち物ですから
収益を直接ローンの返済に充てる事は出来ませんが
ま、同じような事です。


これ、マジで誰でも出来るんですよ。

ネットで稼がなくたって、
アルバイトするとか生活を節制して貯金するだけでも。

少し時間はかかってしまうけど
最初に500万円だけ貯めてしまえば誰でも出来ます。


なんなら、DIY大家とか呼ばれる人達は
100万円以下でボロ家を買って、
リフォームに極力お金をかけないよう、
友達や家族でDIYリフォームして
時間はかかる代わりに50万円程度で済ませ
超高利回りの物件を作り上げる人もいます。

こうなると向き不向きの問題が出て来ますし
私もそういうのは得意じゃないし好きじゃありませんが
こういうのに興味ある人だったら
諸経費込みでも200万円あったら物件持てるので
200万円なんか2年もあったら貯まりますよね。

てか、親に土下座するとか
保険を解約するとかすれば
一発で作れる程度の額でしょう。

また、これは絶対に勧めませんが、
アホなネット塾にカードで30万円も払うぐらいなら
30万円キャッシングして収益物件に使った方がマシです。

お金なんかその気になれば作れます。


それを無理せず、かつ加速させたいなら
まずは新聞配達とかアルバイトをして
月々5万円ぐらい収入を増やして貯蓄する、
というのが第一歩です。

その上で、アドセンスに集中して
1年後に月10万円を目指しましょう。

半年後ぐらいからは数万円上がるはずなので
これだけでも残り半年で10万円程度の収益、
1年間のアルバイト代を合わせて70万円貯まってますね。

次の1年間はアルバイト代とアドセンス報酬で
少なくとも180万円、計250万円貯まっています。

この程度の額なら税金もほぼ影響しないので
収益＝貯蓄という形で進められます。

こうなればもう1年後に440万円、
アドセンスが少しでも伸びていれば500万円になっています。

堅実にやっても
今からたったの3年後には
不動産オーナー、そして不労所得のいっちょ上がりです。


マジでやりませんか。

他にもやりたい事はあると思いますし、
買いたい物だってあると思います。

ただ、先にこれをやってからで良く無いですか？


こういう、堅実な考え方の出来る人が
「1年かけて本気で10万円を稼ぎにかかる」ならば
うちのegg-job＋が最適だと思います。

転売だのリスティングだのメルマガだので
100万円稼ぐ人を羨ましく思いながらも
1年だけで良いからアドセンスに集中してみて下さい。

3年後、「100万円稼いでいるらしい」ヤツらを
羨ましくも何とも思わないどころか
「あんなアホな事に自分は夢を追ってたのか」
と思っているでしょう。


アドセンスの収益は
当然のように15万円になり20万円になり、
ここまで来たら冗談ではなく
人生を自分でコントロール出来るようになります。

年末辺りにegg-job＋の募集を行いますので
くだらない事にお金を使わず残しておいて下さいね。


20万円持っておいてもらえれば足ります。

一緒に頑張れるのを楽しみにしています。


本気で人生を変えにかかりましょう。



んでは。




◇　追伸

1年だけ本気になれば
人生は本当に変わります。

投資というのは
興味があるとか無いではなくて
やらなくてはならない物だと思います。

サラリーマンで安定的な給料を受け取りながら
社会的な信用を確保しつつ、
副業で年間100〜200万円稼いで
投資で長期的にお金の事を考える。

これが、これからの時代の必須条件じゃないでしょうか。

絶対的な自信を持って
何度でも言いますがアドセンスにしましょう。

転売やサイトアフィリ、
メルマガなんかをやりたいなら
アドセンスで10万円稼いでからで良いと思いますよ。

ただ、実際にアドセンスで10万円行った時、
それ以外の事に時間を使う事が無駄に思えるはずです。

転売屋は稼いでも稼いでも苦しくなって
チキンレースのようにして脱落して行きます。

サイトアフィリなんか言うまでもありません。

アドセンスぐらいでしょう、
余裕かまして何年も収益を伸ばし続けられるなんて。


◇　追伸２

ほんと、収益物件が高騰していて
とても買えそうな物件が見つからないんですが
なんとか頑張って来年中には一棟買いますね。

そこまで行ったらようやく
「ほらね」って言えますので。

戸建てを3戸持てたら、という話は
言って来た通り実践して来ましたが
一棟物はさすがに甘くありませんね・・・

がんばろ・・・

年内であれこれと現金も飛んで無くなるし。

不動産4つ持ってるけど貧乏っていう。笑


◇　追伸３

不動産投資家に
上手にLINE@使ってる人がいたので
私も不動産のLINE@始めようかなと思ってます。

別にそこで何かセールスする気は無いし
セールスする物もありませんが
何か情報発信していれば
自分のモチベーションにもなりますし
興味を持つ人が増えれば嬉しいですし。

準備整ったら告知しますので
もし興味あったらどうぞ。



発行者：株式会社Bind　松原智彦
連絡先：mag@bind-office.com
発行元：広島県安芸郡府中町浜田2丁目17番7号2F
ブログ：http://matsubaratomohiko.com/

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