松原です。

ご報告！

先日ウキウキしてメルマガに書いた物件、
あれ、なんと260万円で申し込みが通りました！笑

スペック書いときますね。

土地　132.29平米　40.01坪
建物　67,89平米　20.53坪
間取り　木造2階建て　4DK　築38年
カーポート有り、普通車2台駐車可能
プロパンガス　台所
電気給湯機　洗面・風呂
道路　公道　南4.1m


結局、先日のメールの翌日、
金曜日に220万円で買付の申し込みを出し、
その日のうちに「少し返事を待って下さい」との返答がありました。

むむ？という事は、
この無茶な金額でも「検討してくれているのだな」
という事で一気にテンションがアップ。

そして土曜日に電話があり
「25日（月）に別の内覧者があるそうですので
その方の反応を待たせて欲しいとの事です」と。

なるほど、
その人間がもし300万円で買付を入れたら
当然、売主はそっちに売りたいですからね。

ただ、一応ルールとしては
私が先に交渉の権利を持っているわけです。

「こちらももう少し出せる余地はあるので
その人が上の金額で買付入れても
こちらに交渉の余地は残しておいて下さいね」

という事だけは言い含めておきました。


で、結局、その別の内覧者さんは
1日繰り上げて日曜日、つまり今日見学に行ったそうで
夕方、仲介業者から電話がありました。

「興味は持っているらしいですが
その方はローンでの購入を検討しておられます。

しかし売主さんは現金で買ってくれる人に早く売りたい、
という事で、松原さんの方が先に申し込んでいる事もあり
220万円は無理だけど280万円ではどうか、と言われています」

との事だったので、
「ありがとうございます、ただ、
正直な話をすると最大で260万円までの計算だったので
申し訳ないがあと20万円だけ再度交渉してもらえませんか？」
というお願いをしました。

そしてその数時間後、
「売主さんが了承されました」との返事が入りました。


いえーい♪

まさに前回書いたメール通り、
頭に描いた通りの展開。

多分これ、250万円って言えば通ったと思うけど、
まぁそこまでガッツクのもね・・・

ま、想定していた一番高い金額だけど
収益的には問題無いので万歳です。


で、さすがにそもそも安いわけで
さらにこの値引きですから
簡単な条件だけは付けられました。

・瑕疵担保は免責
・境界に不明瞭が部分があるが測量は行わない
・残置物も撤去しない

つまり、買った後で建物に不備が見つかっても
文句は言わないで下さいね、
土地の境界も必要があったらあなたがやって下さい、
家の中の片付けもこちらではやりません。

という事ですが、「余裕」です。

そもそも、この築年数の建物は
瑕疵担保の免責なんてのは当然です。

境界についても現時点で隣地とのトラブルが無いなら
なーんの問題も無し。

残置物って言ったって
照明器具がいくつか残ってるぐらいで
家具とかゴミは一切残って無いんだからノープロブレム。

譲歩どころか、
ニコニコしてお受けできる条件であります。


で、そこまで話をしてから
「ただ・・・」という話が出て来たんですね。

どうやら、売主さんの身内に不動産屋がいるらしく
「もう少し高く売ったらどうなんだ？」
という横槍を入れて来ているらしいという話が
現在の売主側の不動産業者さんから入って来たそうです。

なので、売主側の不動産屋さんも
「早めに契約してもらった方が良いと思う」と言っているので
出来るだけ早めに契約を済ませてしまいましょう、と。


それはヤバいね・・・

今回、金額も小さいし
「契約時に即全額決済で構わない」と言って進めたので
「手付金を入れていない」という状況なんです。

というのも不動産売買の慣習で、
売買金額の折り合いが付いた時点で
いくらかの手付金を入れるという事になっています。

しかしその後、契約を結ぶ前に
万一どちらかの都合で約束が反故になった場合
このようなペナルティが発生します。

・買主側の都合によってキャンセルする場合、
　手付金の全額を放棄

・売主側の都合によってキャンセルする場合、
　手付金の「2倍返し」


ですので、買主側としては
出来るだけ大きな手付金を入れておく事によって
話をひっくり返される可能性が減りますよね。

なので、そういう意味では今回、
手付けを入れていないのは怖いわけです。

ですから、仲介業者さんには
「もし少しでも怪しい空気が出て来るようなら
すぐに大きめの手付金入れますから言って下さいね」
とお伝えしておきました。


まだこれから日程の調整ですが、
再来週の週末辺りに契約書を結びましょう、という予定なので
「2週間もある」わけです。

はぁ・・・この心境での2週間は長いですね・・・


私が買うような数百万円程度の物件の場合、
金額小さいし現金で決済するわけですので
手付けの作業を飛ばして、即契約、同時に決済、
なんて事もあるというか私もそれを経験しています。

これが、例えば
「売るのは決めたけどすぐに引き渡せない」
なんていう物件もありますよね。

例えば、売主がまだ住んでいて、
売れてから引っ越し先を決めるなんて場合は
販売時に「引き渡しは3ヶ月先」とか書いてあります。

3ヶ月もあると
どちらかの気分が変わる可能性もありますよね。

気分だけでなく、状況が変わる事だってありえる期間です。


だから、とりあえず手付けだけでも渡して
ある程度の縛りを作るというのが
この、手付金の役割なんでしょうね、多分。

もし反故になったら
売主も買主も不動産屋も面倒な事になりますから。


あぁ・・・早くハンコつきたい・・・

ドキドキですね・・・



ま、ここまで来ていますので
一応、買える事を前提に考えましょう。

ここまでは前回のメルマガで書いた通りの
完璧なシミュレーション通りですね。

ここまで安く買えれば
リフォームにもしっかりお金を使えるので
またこれも綺麗な家で安く貸し出す事が出来そうです。


予算の問題でお風呂は触れないと思ってたけど
安くやってくれる業者さんがいたら
新品に入れ替えようかなー、なんて思えるレベルになって来ます。

100万円安く買えたら
100万円余分にリフォーム出来る、
というのが私の考えです。

風呂を新品のユニットバスに入れ替えられたら
上手く行けば想定以上の金額で貸し出せるでしょうから
その辺りの加減が楽しい妄想、という感じですね。


私は若い頃から、安くてボロい部屋にばかり住んで来ましたから
自分が貸す側になった時、
「少しでも綺麗にして貸してあげたい」って思ってるんです。

どうせ現金で買うし
リフォームも現金でリスクも少ないんだから
ガツガツと利回りを追うよりも
ほどほど儲かれば良いと思ってます。

ま、出来るだけお金をかけておく方が
将来的に売却しやすいとか高値で売れるという算段もあるんですが
やっぱり、一番はそこに住んでくれる人の事です。

この家にこんな値段で住めて嬉しいな、
と思ってもらえれば少しでも長く借りてもらえると思いますし。


私自身、間も無く引っ越しをしますが、
今の部屋って、11年前、結婚した時に借りたんですね。

まだ借金も残ってたしクソ貧乏だったけど
頑張って家賃が6万円もする部屋を借りました。

風呂なんて汚くて湯船を使う気になりませんので
一度も湯を張った事が無いようなボロ屋ですし
水道をひねればコーヒーみたいな色の錆びた水が出ますが
それでも、近所で同等の部屋を借りれば8万円はするので
6万円で住ませてもらえてありがたいです。


11年も前の事ですが
結婚と同時期だった事もあり
ここに引っ越して来た時の事は本当によく覚えていますね。

アフィリエイトを始めたのも
ちょうどその頃だったんです。


そして、副業でちょっと稼げるようになって、
借金返し終わって、会社やめて、
また少しネットで稼げるようになって、子供が産まれて。

あー、この部屋で本当に色んな事があったなぁ・・・

この部屋のおかげ、という事では無いけど
ここまで人生が激変する期間を過ごした
思い出深い住まいである事は間違い無い。

生活水準がレベルアップして引っ越すわけなので
めでたい話ではあるんだけど、
なんかちょっと寂しい気もするな・・・


って、私が貸している家に住む人も想うわけですよね、
何年後かに。

そしたら、リフォームする時も
「どうせ人に貸す家だからこの程度でいっか」
とはちょっと思えないんですよ。


だからその分、
「安く買いたい」わけです。

そしたら、
高品質な住宅を低価格でしたい、という
ちょっと格好良い理念っぽい事が出来るじゃないですか。

これ、マジなんです。

ネットビジネスなんか
「単なる金儲け」としか思えませんが
賃貸業は本当に思い入れを持って出来るので
やっていて楽しいんですよ。


どうせ元が安い戸建てだし
現金で買ってるから大きなリスク負うわけでも無し
1%の利回りにシビアにならなくても困らないじゃん、と。

もちろん、儲からないなら意味がありませんが、
ケチって安く部屋を仕上げるのではなくて
贅沢にリフォーム出来るように安く買える家を探す、
というのが私は好きです。

世の中の常識から考えると
異常な安さで一戸建てを購入する事になりますが
それは「売主さんが納得して売却された価格」ですから
何も問題は無いわけですね。


そんな風に考えると、
自分が家を買って人に貸すって
凄く面白い仕事だと思いませんか。

私みたいな規模で偉そうな事を言うなと思われるかも知れませんが、
今私がやっている古い戸建ての再生というのは
社会貢献としても意義のある事だと思っているんです。

以前にも言った通り、
ここからの日本は一気に過疎化をして行きます。

田舎が壊滅するのは当然でしょうが、
主要な都市でも、郊外の古い団地なんかは
ゴーストタウンになって行くでしょうし
すでにその兆候が現れている所も多いでしょう。

気にしていないだけで
あなたの住んでいる地域にも
そんな所はあるはずですよ。


私が昨年230万円で購入した家がある団地も、
まさにそんな状況に向かっている雰囲気です。

今はギリギリ投資価値があるけど
10年後には確実にヤバい場所でしょう。

昭和40年代に開発された団地なんですが
今や「わざわざそこに住まないでしょ」
というような場所です。

そしてその時代にマイホームを購入した人達は
今では完全にご老人という世代になっていますよね。

なので団地内は年寄りだらけ。

今の世代の人間は
いくら安くてもそこに住みたいと思うような場所でも無く
持ち主の親が死んだら空き家に。

その世代ですから子供は3～4人いても普通で、
配偶者やその子供達で相続をする事になりますが
この不動産プチバブルの様な世の中にあっても
そのような古家はどんどん値段が下がる一方です。

何百万円もかけてリフォームして
それを賃貸に出して収益化するなんて
普通のサラリーマンが考えるはずもありませんし
もし誰かがやりたいと言っても他の兄弟は納得しないでしょう。

いくらでも良いから売っちゃおうよ・・・

という事になるわけです。


そして、私が購入した家のように
66坪もの大きな土地に経つ
築38年のまだまだ十分使える綺麗なお家が
たったの230万円で売られて行くわけですね。

また、
今回の家も260万円で売られて行くわけです。


これは特別な事では無く、
日本中で始まっている事です。

私がその家を買った団地なんて
同じ団地だけで、把握しているだけでも
5件ぐらい投げ売り状態で販売されてます。

先日のメルマガで
180万円の家を見に行ったけど
汲み取り便所だったからやめた、って言ったでしょ、
あの家も同じ団地なんです。


分かります？

これがどんどん進んで行くと
あとたったの5年とか10年後には
日本中が空き家だらけで
ちょっと郊外の古い一軒家なんて
今よりもっと安く買える時代が来るでしょう。

もちろん、それでも売れずに、
ゴーストタウンになって行く所も増えるでしょう。


なので私がいつも言うんです。

今、新築のマンションとか戸建てを買うなんて
狂気の沙汰ですよ、と。

支払いのスピードよりも
遙かに早いスピードで価値が下がるんですから
「負債を金払って買う」という事になるんです。

丁半博打でも50%しか負けませんが
家は「ほぼ間違い無く負ける勝負」というか
勝負にはなってないんですけれども。


家なんてこの先、
馬鹿みたいな値段で買えるようになるんです。

そしたらですよ、
「賃貸に住むより買った方が安く生活出来る」
なんていう地域が日本中に出来るかも知れませんね。

賃貸に住む意味が無くなるわけです。

というかもう今そうなってるのに
誰も気付かないんです。


で、これよりさらに値段が下がって来たら
自宅購入を目的とした人達よりも
収益不動産として買い漁る人が増えるかも知れません。

実際、私はもし、そういう時代に突入したら
買いまくるだろうと思います。

そしたらですよ、
賃貸に住むよりも買った方が安く生活出来る、
のよりも、さらに安く貸し出せる
賃貸住宅を作れるかも知れないわけです。



こんな団地って見かけませんか？

ボロ屋が放置されたままだったり、
もとは住宅だったはずの土地や建物を
倉庫のような目的で業者が使っていたり、
建物が解体されて土地だけになって草が生い茂ってたり、
そんなのが何戸もあるような団地。

こんなの珍しくないですよね。

こうなると、雰囲気が悪いから
それこそ若い人ってそんな所に住まなくなります。

そんな地域で子育てなんかしたくないでしょう。


また、住宅ローンを組んで35年も払うという事は
「自分の家がそういう環境に巻き込まれるかも知れない」
という可能性がかなり高いはずです。

相当な都会に家を建てていれば大丈夫でしょうが、
ちょっとでも郊外に出ると
「35年したら別の国になっているほどの変化」でしょう。

今から35年前、日本ってどうでしたか？

これだけ移り変わりの早い世界ですから
ここまでの35年よりもさらに大きな変化が起こるでしょうし
それを考えずに35年のローンを組むというのは
「運任せにも程がある」と思いませんか。

単に、考えるのを放棄しているだけだと思います。

完全に馬鹿がやる事です。


ただ、そういう馬鹿な人がたくさんいるおかげで、
「将来それを安く買い叩いて得をする人」
というのがいるわけですが。

それが投資家ですね。


今って、マンションの建ち過ぎも異常ですが、
戸建ての家もメチャメチャ新築されてますよね。

あれ？あの空き地に建て売りが立ったな、とか、
マジ？あんな斜面削って大金かけて造成して
それでも家建てて売るんだ、とか、
信じられないような場所にでも経ってませんか。

つまり、
無理してでも建ててしまえば売れるという事です。

金利がタダみたいに安いから
今のうちに家を買おうと思う馬鹿がいたり
それを騙す販売会社がたくさんいるわけです。


人は減るが、世帯数は急には減らない、という面もありますが
とうとう世帯数も減少し始めているこの世の中で
これだけ住宅が増えるとどうなるか。

少しでも古い物は一気に価値が下がり、
本当に古い物は価値がゼロに近づくかマイナスになる、
というのは当然です。

古家が日本中に増えて
危ない事になるのは間違いありません。

でもそれを、古家を再生させて
綺麗な状態で貸し出す人間や業者が増えてくれば
ゴースト化を防げるかも知れないし実際可能だと思います。

実際、過疎化を防ぐために
行政や不動産業者などが色んな試みをしていますし
面白い成功モデルも出て来ていますね。


え？マジそれ？

あそこの団地、ちょっと不便だけど
一軒家が3万円で借りられるの？住んじゃおっかな・・・

みたいな。


3万円で貸し出しても収益化出来るとなると
リフォームがどの程度必要かという問題もありますが
基本的に物件は100万円以下で買う必要があると思います。

今だと想像も付かない金額ですが、
まぁ、10年もしたら日本中で
十分使えるレベルの一戸建てが
100万円で買えるのは普通になると思いますよ。

だって、今だって230万円とか260万円で
十分綺麗な家が買えるんですからね。

今よりも値段が下がって行く事はあっても
高くなる事はありえないわけですから
家が100万円なんて当然のように来る未来だと思います。


そしてそれは、綺麗な家でそれですから、
長期間放置されているとか条件の悪い家だったら
10万円とか20万円とか、
下手したらタダでもらって欲しいなんて人も出て来るでしょうし
これも、特定の地域ではすでに起きている事実です。

お金をかけてリフォームして貸す気なんて無いし
まともな値段で売りに出しても売れず、
毎年固定資産税だけ数万円払って損してる、
なんて家はそこら中にあるわけです。

そういう未来が、10年後じゃなくても
そのうちに来るというのが日本の姿なんです。


戦中や戦後から考えたって
「昔は人がたくさんいて反映していたけど今や廃墟」
なんていう島や町って実際にあるじゃないですか。

あれが、もっと都会の近くで起こり始めてるって事です。


そんなのが少しでも食いとどめられたら楽しくないですか。

自分の家の隣が空き家になって
朽ちそうな家が建ったまま
草木がボーボーだったら嫌ですよね・・・

それ、誰かが買って綺麗にして住んでくれたら
地域の雰囲気も良くなるし防犯上も安心だし
それが安く借りられたら住む人も喜ぶし
良い事だらけじゃないですかね。


ボロ屋を買って再生して貸し出すって、
そういう地域貢献になってる面もあるんです。

ただ、需要と供給ですからね、
もし郊外の不動産が暴落し始めて需要が増えたら
もちろん今度はある程度値段が上がるとは思います。

でもその時、
日本の景気が上向いていて
金利が上がってたりしたら難しいかも知れません。


ただ、何にせよ、
長期的には下落し続けるのは間違い無いでしょう。

そう考えると、今のうちに収益物件を買っておいて
その「来る時代」までに投資分をしっかり回収しておけば
賃貸相場が暴落したとしても、家賃を下げても収益を上げられます。

私は一応、妄想でそんな事まで考えています。笑


10年先の事なんて分かるわけないし。笑

でも不動産で収益を上げる、という事は
少なくとも5年、10年程度は先を考えないと
投資じゃなくて博打になっちゃいますからね。

で、こういうのって知識だけでは無理で
やっぱり経験と勘がものを言う気がします。

だから早く、たくさん買って
小さい失敗を増やさなきゃ、って感じですね。


最近、なんか
ボロ屋の売り物件が増えて来た気がするんですよね。

見学の件数さえ増やせば
多分年内にもう1件ぐらい買えるんじゃないかな？
みたいな予感がしています。

戸建ては、ひとまずもう1戸買えたら
その辺で終わりにしても良いかなと思っていて
その次は一棟物のアパートなりマンションですね。

今も探してはいるんだけど
一棟物は投資かが「利回りで買う商品」ですから
今の高騰している相場では
私の様な底辺の人間には良い条件の物件は見つかりません。

それでも探さなければいけませんが
その間に、買える戸建てが出て来るなら買ってしまおう、
という状況であります。


金持ちなら、安くなるまで待っていれば良いですが
こちとら限られた小さい資金ですので
寝かしておくような余裕は無いんですよね。

という事で戸建てを買うと、
しかし手元に現金が無くなってしまうので
融資を受けるには条件が悪くなってしまうと・・・

どうやっても、貧乏人は厳しいです・・・


ワシが長生き出来れば息子をしっかり教育して、
こいつがあと少しだけ拡大してくれたら
孫の世代には「資産家のボンボン」になるでしょう。

お爺ちゃんありがとう、
って言ってもらえるように頑張らないとですね。


そんなわけで、買付が通りましたよーん、
のご報告でありました。

あなたも買いましょうね。

探してますか？


ではまたー。




◇　追伸

そりゃそうと
その後のビットコインの乱高下には笑いが出ますね。笑

私はもうこれ以上売買する気は無いし
すでに元は取っているので
どれだけ上がろうが下がろうが笑って見ていられますが
あれを投資で買ってる人は胃が痛いでしょうねぇ・・・

儲かってる風にして
馬鹿を騙して巻き上げなきゃいけない人間も多いですし
想像しただけで可哀想で笑えます。笑

で、「ビットコインってこの先も上がると思います？」
とか聞かれる事もありますが
そんなの「知らん」です。笑

そんなの分かってたら全員大金持ち、じゃないな、
全員が分かってて同じように買ってたら誰も儲からんです。

人がビビってる時に買う人間が儲かるんであって、
その判断を人に頼る人間は投資に限らず勝てないですよね。

私はこういう投資はやらないですが、やるなら、
人が売る時に買って人が買う時に売るんじゃないかなーと。

根本がひねくれ者ですからね。

で、不動産は「投資」という言葉で語られますが
これは、実際には「賃貸事業」です。

その物件の建つ隠れた価値を見出し、将来を予測し、
収益性を考えた金額で仕入れをし、
より価値の高まるようにリフォームやコンセプト作りをするわけです。

それを買う人によって収益性が変わるわけで、
そのさらに先には売却とう将来が待っていますし
そのタイミングや方法によっても収益は変わるでしょう。

全く同じ物件を買っても
儲ける人間と儲からない人間がいるわけで、
ですからこれは「事業」なんです。

ですから「投資」ほどは儲かりませんが
投資ほどのリスクも負わなくて良いんだと思います。

そして、これが「事業」である証拠に、
収益不動産を購入する資金を銀行が貸してくれます。

これがもし「投資」だったら
銀行はお金を貸してくれません。

あなたがいくら株で儲けている投資家だとして
「株を買うからお金を貸してくれ」と言っても
銀行はお金を貸してくれないでしょう。

不動産「事業」だから貸してくれるわけですし
何より不動産という担保も同時にありますからね。

なので、もし不動産を買うお金を借りる時も、
間違っても「不動産投資をやりたい」とか言わず
「不動産事業を始めたい」と言った方が良いです。

ネットで稼いでたら個人でも確定申告してるでしょうし
法人にしてればなおさらですが「事業内容を聞かれる」ので
アフィリエイトについて分かりやすく説明してあげて下さい。

理解してもらえないですけど頑張りましょう。笑

で、現在こういう事業なので安定性が低いから
事業の安定性と資産構築を目的にして
収益不動産の購入を検討しています、というのが安全でしょう。


◇　追伸２

今回の家が260万円でしょ、
恐らく購入に関する諸経費が45万円ぐらいかかるので
家自体は300万円あれば買えるという事になります。

このレベルなら継続して探していれば
1年に1戸ぐらいなら絶対に見つかるレベルです。

ただ、リフォーム代が必要ですよね、
状況により100〜200万必要になると思いますが
「リフォーム代だけ融資を受ける」
という方法もありますよ。

この程度の金額なら公庫で余裕でしょう。

建物自体を融資受けても良いとは思いますが
最初の1戸は現金で買っておくのが安全だと思いますね。

ちゃんと勉強しても
「万一の事」だってあるわけですから。

で、まともに働いていて
まともな嫁さんがいたら
300万円程度の現金が家に無いなんて事は
ほぼありえないですよね。

それを嫁さんが使わせてくれるかは別ですが
いつでも買える状況にはあるわけです。

アホみたいにかけて来た保険も
解約すれば100万とか200万に変わりますよね。

お金なんて「実はある」はずです。

そのお金を通帳の中で眠らせておくのか、
利回り10%の投資に回すのかで
10年後にはどえらい差になってます。


◇　追伸３

さっき買い物して家に帰って来たら
マンションの下に、見慣れない子供が
裸足で立ってるんですよね。

で、どうした？って聞いたら
「あっちいけ！」と・・・

このクソガキが・・・と思いましたが
うちの子より小さく見えましたので
4歳ぐらいでしょうし、もう18時過ぎてましたので
すぐに暗くなりますからほっとけません。

いくら話してもラチがあかないので
110番してお巡りさん呼んでお任せしました。

ワシの事は「いらつく」「あっちいけ」とか言ってたのに
若い女性のお巡りさんが来たら普通に話ししてたので
さらにムカつきました。笑

ま、しかし一安心、と思って家に上がったら
その直後に、「買付通りました」の電話があったんですね。

という事で、あなたも
困ってる人間がいたら積極的に助けてあげましょう、
神様が家を安く買わせてくれると思います。笑



発行者：株式会社Bind　松原智彦
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発行元：広島県安芸郡府中町浜田2丁目17番7号2F
ブログ：http://matsubaratomohiko.com/

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