ども、松原です。

カープの優勝も
安室の引退もどうでも良いです。笑

よくそんなに
自分以外の事に必死になれる人がいるなと
羨ましい限りです。


さて、その、ドライな松原おじさんが、
今日は「超ドライで実践的な話」をします。

結構本気で実践的&リアルな話をしますから、
読むのが面倒でも
プリントして保存しておくと良いかも知れません。



昨日のメールに書いた通り、
本日2件ほど古い戸建てを見学に行って来ました。

その2件をどうやって見つけたかですが、
YAHOO!不動産です。

マニアックな不動産サイトでも無く
ユーザー登録も無く見られるYAHOO!のサイトですから
誰でも、いつでも、平等に手に出来る情報です。

これ、一作日の話ですから
もちろん今でも見られる物件ですよ。

これ。

180万円
https://realestate.yahoo.co.jp/used/house/detail_corp/b0008783039/

330万円
https://realestate.yahoo.co.jp/used/house/detail_corp/b0007999230/


今日はこの2件を見て来たわけです。

見学の仕方は簡単、
上記の広告を見たら扱ってる不動産会社が載ってるのでしょ、
そこに電話して「まだ販売中ですか？」「見学したいのですが」
と言えば良いだけです。

子供のお使いより簡単な作業ですね。

あなたも、自分の住んでる場所とか
実家のある場所とか、土地勘のあるような場所で
安い物件が無いか調べてみると良いですよ。

よほど都会か、よほど田舎でない限りは
安い戸建てなんていくらでも売られています。

で、買える買えないは別として
実際に見に行ったら良いと思いますよ。


前から言ってますが
賃貸に高いお金払って済むのは
思考が止まっている馬鹿のやる事だと思います。

500万円ぐらいのボロ屋を買って
300万円かけてピカピカにリフォームしましょう。

800万円を住宅ローンで35年金利1%で借りたら
月々の返済は22,582円です。

これを買わずに、
賃貸に済んで家賃7万円を払う事を選択するとしたら
それはもう相当なお金持ちですね。


では、私がなぜそれをして来なかったのかですが、
住宅ローンの審査に通らないからです。笑

今なら通ると思いますけどね、
欲しいと思ってた頃には無理でした。

でも普通に働いてる人で、
しかも住宅ローンだったら
800万円や1000万円だったら余裕で審査通りますよ。

それがもし頭金を100万円とか200万円入れられたら
月々の支払いが2万円を切ります。

これを選択しない理由、無いですよね？

月に2万円しか住宅に払わなくて良いなら
いつ給料が下がっても、会社が無くなっても
そんなに怖くないですよね。

さらに、生活コストが一気に4～5万円下がるので
貯蓄だってガンガン出来ます。

デメリットありますか？無いですよね？


家は「一生に1回の夢の買い物」なんかじゃありません。

家なんて、
一生に何個も買う物です。

家賃は「払うものじゃなくて受け取るもの」です。


どうしても夢の新築マイホームが欲しかったら
もうちょい歳取るまで我慢して
現金で建てれば良いと思いますよ。

今、無理して新築買っても、
歳を取った頃にはボロボロで金がかかるだけです。

しかも子供の事を考えた家なので
夫婦で住むには大き過ぎるし場所も良くないでしょう。

でも、アホみたいに高額な住宅ローン組んでたら
売って精算しようにも売却額が安くて無理だと思います。


それよりは、そのローンを払う期間、
ローンの支払いじゃなくて投資に回しましょう。

家は、ローン払ってボロくなるだけですが、
投資で買った家は金を稼ぎ続けてくれます。

そして、良い歳になって子供も手離れしたら
都会の便利な場所にマンション買うとか
平屋の家を建てちゃうとかすれば良くないですか。


マジで、買いましょう。

自宅を買うのもそうだし
投資物件も買いましょう。

そのためにネットで稼ぐんです。



YAHOO!不動産は
なぜか「他の不動産サイトに載っていない物件」
が見つかる傾向があるので狙い目だと感じていますが、
それに加えて、不動産ポータルの代表3社を見れば十分でしょう。

スーモ
http://suumo.jp/
ホームズ
http://www.homes.co.jp/
アットホーム
http://www.athome.co.jp/

ま、この3社は
「ほぼ同じ物件が掲載されている」のですが
それでもたまに、1社しか掲載されていない物もあるので
基本的には全部チェックした方が良いです。


んで、まず180万円の方は
下水が通ってなかったので除外しました。

行く前に教えてくれりゃ良かったのに
行ってみたら汲み取り便所で、
地域的に下水が来ていないので
下水の放流工事も不可という事で除外です。

今の時代、いくら家賃が安くても
汲み取り便所の部屋を借りようと思う人間はいないですからね。


で、もう1件の330万円の方ですが
こちらは築年数の割にかなり綺麗な家で
お買い得だと思いました。

綺麗なカーポートが付いている事と
乗用車が2台止められる広さがあるというのも
ポイント高いですね。


んで、今日は運が良かったです。

仲介業者さんと待ち合わせて現地に行ったら
「売主側の業者さんが鍵を持って来た」のです。

もしかしたら知らない人もいるかも知れないので説明しますと、
不動産の売却には、お客さんからその物件を預かった「元付け業者」と
それを仲介する「仲介業者」がいます。

で、この物件が売れた場合、元付け業者は
「売主から」仲介手数料を受け取ります。

そして、仲介業者は
「買主から」仲介手数料を受け取ります。

しかし、もし元付け業者自体が買主を見つけてくれば
「売主と買主の両方から仲介手数料を受け取れる」
という事になるわけです。


ようは、仲介業者ってのは
アフィリエイターみたいなもんです。

不動産屋のネットワークに公開されている物件があったら
「どれでも仲介して稼げる」という仕事ですね。


で、普通、物件の見学には
仲介業者だけが案内してくれるんですが
たまに、今日みたいに売主側の業者さんが来る事もあります。

こちらとしては
来てくれたら助かるんですよね。

売主さんと直接話をしているのはそっちの業者さんですから
売りに出ている経緯とか様子を把握していますので
聞きたい情報がその場で手に入りますから。

これが、仲介業者で能力が無い担当者の場合、
「その日に初めてその物件を見る」「物件の事は何も知らない」
なんて事も日常茶飯事なんですね。

んで、こちらは聞きたい事がたくさんあるわけですが
それを聞いても、そいつが帰って元付け業者に質問して
その返事を待たないといけないわけですよ。

まどろっこしいでしょ。


それが今日は元付けさんが来てたので話が早かったです。

しかも、つい先日
私の物件に客付けをしてくれた不動産屋さんで
「あ！つい先日お宅で客付けしてもらったんですよ！」
「この家も収益物件で考えてます」という話になりまして。

向こうはかなりベテランの営業マンさんで
それだけでこちらが言いたい事は大体分かったみたいでして、
ここでは詳しく書けませんが、なんせ話が早かったです。

「状態は良いので、あとは収益さえ合うなら買います」と言ったら、
「じゃあすぐうちの賃貸の担当に調べさせますね」と電話をしてくれて
「45000円なら貸せると思う」という返答がありました。

もちろんこの一言だけで信用しては危険ですが、
買ったらそこの会社に客付けを頼む事も話してありますから
向こうだって保険をかけて妥当な金額を言ってるはずです。

また、私ももちろんある程度の賃貸需要や相場は調べていて、
ほぼ予想通りの金額でしたし、そもそも
つい先日、この家よりさらに条件が悪い物件でも
ちゃんと住人を見つけて来てくれたという信頼感がありますので
その返答でかなりの安心感が得られました。


ほう。

となると、後は「いくらで買うか」だけです。

つまり「いくらで買えば利益が出るか」という計算ですね。


私は、購入時の諸経費とリフォーム代、
火災保険料まで全てを含めたうえで
利回りが13%を超えるなら買うと決めています。

という事は、45000円の賃料だと年間54万円の家賃で、
13%で割り戻すと415万円になります。

単純には、総額で415万円で購入出来れば
私が求めている基準に合う、という事になりますよね。


ただ、「10年後にどうなるか」
という事も考えておかなければいけません。

5年とか10年先でも
家賃がそのまま維持出来る事はありませんから
そこまで考えておく必要はあります。

基本的には5年ぐらいで売却する予定で購入しますが
状況的に売りにくい場合は保有する事になりますので
最長で10年後まで賃貸に使うと考えた場合、
「最悪4万円ぐらいまで家賃が下がる可能性がある」
と考えました。


なので、厳しめに考えて、家賃4万円で割り戻すと、
年間48万円の家賃÷13%＝369万円という事になります。

つまりこの物件を、
諸経費込み369万円で購入出来ればOK。


では、369万円に収めるにはどうすれば良いか？

というのが
「自分なりの査定額」という事になるわけです。


今回の場合ですと、
リフォームに約100万円が必要だと思われます。

もちろんこれは「どこまでやるか」とか
「どこに発注するか」で大きく変わりますが
これまでの経験上、約100万円を使えば
45000円の家賃に見合う状態に出来ると思います。

そして、購入時の諸経費はザッと以下のような数字です。

仲介手数料　18万円
登記費用　15万円
固定資産税の精算　3万円
火災保険　5万円
不動産取得税　7万円
ーーーーーーーーーーーーー
計　48万円

つまり、目標である総額369万円から
リフォーム代100万円と諸経費48万円を引くと
221万円で物件を購入出来れば良いという計算になりますね。

500万円以下の戸建てを購入する場合、
大体このぐらいの諸経費がかかりますから
目安として覚えておくと良いですよ。

ザクっと「物件以外に50万円かかる」と思えば良いでしょう。


で、これは最悪の家賃4万円での計算ですので
現時点で予想出来る家賃45000円から割り戻すと
267万円という計算になります。

ですから、理想の220万円で購入の申し込みをして
最悪260万円までなら譲歩してもギリギリOK、
という事になりますね。


ただ、330万円で売りに出されている物件を
220万円にして欲しいと言うわけですので
まぁ、普通は無理でしょう。笑

3割引きにしてくれって話ですから。笑

いや、割合はどうでも良くて
そもそも安い家なのに
100万円値引いて欲しいなんて
私が売主だったらムカつくと思います。笑


でも、
言ってみなきゃ分かりませんからね。

私もケチを付けているわけではなくて
私が理想とする収益から考えると
「この値段でしか買えませんがいかがでしょうか」
という事であります。


220万円で通らないとしても、例えば
280万円なら売っても良いという返事が来るかも知れません。

そして、さらにもう1回、
そこをなんとか260万円になりませんか？
と粘っても良いわけですよね。

なので、とにかく
自分の都合で希望を出してみる事だと思います。


だって、じゃあですよ？

そもそも売りに出されている330万円という金額が
妥当な物であるという根拠自体が怪しいわけです。

この金額は単に「売主さんの希望額」であり、
不動産屋さんが「今ならこのぐらいの金額で売れるだろう」
という程度の理由で決まっているだけですからね。

その上で、土地の広さから考えてみると、
坪あたり何円、という感じで
それっぽい評価になっていたりしますが
そんなの、都会なら通用しますが
坪単価がどれだけ安かろうと
いらん物はいらん、というのが田舎の土地ですから。


という算段をしているわけですが、
正直、ちょっと気持ちは揺らいでいます。

今日の様子から、というあくまで私の予測ですが
これが300万円ならほぼ間違い無く買えると思います。

だとして、リフォーム代を頑張ってもう抑えるとか
甘い算段で必ず45000円で貸せると考えた場合には
それでも利回りは12%確保出来ます。

300万円だったら買っちゃいそうだなー。笑


実際、リフォームに関しては
実際は100万円もかけなくても大丈夫だと思います。

また、人によっては「利回りは10%あれば良い」
という人もいるでしょうから
そういう人なら300万円以上で買ってもOKですよね。

なので、不動産の値段なんて
「あってないようなもの」という事なんです。

売主さんが納得すれば
それが100万円になる事だってありますし
意地でも400万円以上でなければ売らない、
という人だっていますので、
これはもう、ご縁としか言いようがありません。


さて、どうするか。

ひとまず220万円～250万円の間で
明日、申し込みだけ入れてみようと思ってます。

どうなる事やら楽しみですね。


わーい、安く買えたー、と喜ぶか
値引きが通らずに諦めるか、
高いのについ買ってしまうか。笑

何にしても結果が出たらまた書きますね。


で、今日の内容は分かりやすいでしょ。

この方法と考え方で
誰でも安い家を見つけて買えるはずです。

多分難しいのは
「リフォーム代にいくらかかるか」
というのが分からないという点でしょうか。

私もそうでしたから
そこの不安はよく分かります。

というかまだ経験不足なので自信は無いです。


しかし逆を言うと、
ここの数字にさえ不安が無ければ
それ以外の要素はリサーチで答えが出ます。

今の所の私の結論は、
リフォーム代さえ目処が立てば何も怖く無い、です。


では、そのリフォーム代の目安のお話。

私は、前回のリフォームで
「4DKの家を風呂以外全てリフォームした」
という経験から考えて、風呂さえ触らなければ
その程度の大きさの戸建てなら、200万円あったら
ほぼ間違い無く家の中をピカピカに出来ると思います。

内訳も教えておきますね。

・電気工事　13万円
・木部塗装　10万円
・クロス　32万円
・大工工事　56万円
・管理費　10万円
・設備購入　10万円
ーーーーーーーーーーー
計　131万円


これはサクさんにお願いして
元工務店の人脈や知識に頼って
随分安くやってもらったんですが
これを横着して、その辺のリフォーム屋に行って頼んでも
200万円あったら出来るだろうな、という事で
最大200万円考えておけば大丈夫だと思います。

かつ、
「賃貸用の家にそこまでやらなくて良いんじゃないの？」
というぐらい、結構贅沢にやりたい事をやりましたから
ケチれば上記の131万円を100万円にする事は可能だと思います。


さらに、風呂を丸ごと取り替えたとしたら
プラス70～100万円、という感じでしょうか。

100万円払ったら
結構グレードの高いユニットバスに入れ替えられます。

なので、結構雑で横着にリフォームやっても
4DKとか5DKぐらいの戸建てだったら
300万円も払えば家中が新品に入れ替わるって事です。

もちろん、台所の流しとか棚なんてのは
賃貸住宅用の安いやつを買ってますし
洗面台なんてホームセンターで3万円ぐらいのを買ってます。

録画機能付きのインターホンなんかも
ホームセンターで安く買って来て
電気工事のついでに取り付けてもらったという感じですね。


もうちょい詳しく聞きたいですかね。

・畳は全部張り替えました
・和室の土壁は全部ベニヤを貼ってクロス張りにしました
・天井も全室ベニヤを貼ってクロス張りに変更しました
・台所は床板を補強してクッションフロアを張り
　壁と天井のクロスを張り替え、キッチンパネルを貼って
　新品の台所に入れ替えました
・トイレはタイル張りの床と壁を解体して前面クロス化し
　新しい便器に入れ替えました
・電気工事は私のヘマを修繕する必要があっただけで
　元々はやらなくて良かった余計な工事費です。
　が、スイッチやコンセントのパネルは新品に変えて正解でした

写真で見たかったら例のサイトに全部載せてますんでどうぞ。
http://hudosan.net/katugigreenlife/


実際には、上記の金額以外に、
庭の造成とコンクリート打設に69万円、
下水工事に42万円がかかっていますが
ま、これは普通の戸建てでは発生しない工事でしょうから
考える必要は無いと思います。

というか私も調子に乗ってやってみたんですが
この経験から、次回以降、
「下水工事が必要な物件は買わない」と決めましたし
庭の造成が必要な物件も極力避けようと思います。

もちろん、その費用分を考えて安く買える物件なら良いですが
恐らくそこまで考えてシビアな収益計算をすると、
物件を100万円以下で買わないと合わないだろうと思います。

なので「家の外と下水工事が必要な家は要検討」
というのは覚えておいた方が良いです。

そんな家を無理して買うよりも、
もうちょっとマシな家が出るまで探して、
その分、家の中を豪華にしてあげた方が良いと思いますよ。

お金かけ過ぎると利回りは下がるけど、
売る時に高く売りやすくなると思います。

私はどちらかと言うとそっちを考えているので
中古の戸建てとしては低い利回りが目標なんですね。

また、本に出て来るような
15～20%の物件、なんていう夢を追ってたら
物件が見つからないというのもありますし。


夢みたいな物件を探し求めて
1年も2年も物件が買えないなら
少し利回りが下がっても、早く買って
1年間家賃を受け取って行けば
大して変わらない収益になるわけです。

これ、めっちゃ大事な考え方だと思います。



■減価償却の話

ワシにそそのかされて
「私も将来は不動産とか買ってみたいです！」
とか言う人が本当に増えて来ました。

はい、大賛成。

マジで買いましょう。

1個ぐらいは買ってみて
自分に合わなければ
売っぱらって終わりにすれば良いだけです。

そこまで考えて、
いつ売っても損しない物件を買っておけばOK。


ネットビジネスなんていう
利益ばっかり出てしまう商売と
コツコツと時間をかける不動産は
とても相性が良いと思います。

先日も言ったとおり、
利益出してもどうせ税金になるんです。

なので、
「使い道があるなら使った方が良い」
のは当然です。


でもそれを、
アホな経費にしたらダメでしょ。

ちょっと気が緩んで浪費すると
飲み食いとかアホみたいな経費だけで
年間100万円や200万は使ってしまうわけですが、
そんな金があったら不動産が1個買えるんですからね。

ただ、不動産の取得はもちろん
「経費にはならない」です。

取得にまつわる諸経費に関しては経費になりますが、
建物は資産ですので「減価償却」をします。

土地は価値の下がらない資産ですので
経費にならないし減価償却も出来ません。

じゃあ、不動産を買う時に
土地と建物の価格は分離されているのか？となると、
これは地方の慣習とか扱う不動産屋にもよると思いますが
戸建ての場合は大概「一体価格」で売られています。

この土地と建物で400万円、みたいにですね。

でも、土地と建物の価格が別れていないと
減価償却が出来ないという問題が出て来ますよね。


ここから土地と建物の値段をどう分けるかは
2つの方法があります。

1つは、「契約書に記載する」という事によって
建物の売買価格を決めてしまうという事です。

400万円の物件だけど
土地を200万円、建物を200万円、
「という事にしてもらえませんか？」と頼むわけです。

これがなぜかですが、
「建物は減価償却出来る」からです。

単純に、建物の価格が高い方が
減価償却の額が大きくなるので節税になりますよね。

ただ、同時に土地の割合が下がる事になりますので
「資産額」は下がるという事になってしまいます。


また、ここは少々ややこしい部分なんですが、
土地の売却に関して、
「売主が個人の場合は消費税がかからない」のですが
「売主が法人の場合は消費税がかかる」のです。

なので、小さい戸建ての場合はまず無いと思いますが
売主が業者の場合、建物価格を上げられると
消費税額が上がるので相手は嫌がります。

なので、そういう場合は
「差額の消費税分は別途支払うので
契約書上の建物価格を上げてもらえませんか？」
という交渉をする人もいるらしいです。

しかし、相手が個人の場合、
そこのややこしさは関係が無くなりますから
「建物をこの価格にしてもらえませんか？」と頼めば
まぁ、断られる理由も無いでしょう。


ただ、私はこの方式は取っておらず
もう1つの方法を使っています。

それが、「固定資産税評価額から割り出す」という事です。

土地と建物は
別々に固定資産税がかかります。

これは、「その年の1月1日に所有している者」に課税されますが、
物件は年の途中で売買するわけですので、
「売主がすでに支払った固定資産税を、購入時の日割りで精算する」
という慣習があります。

また、そうでなくとも
購入する不動産にどのぐらいの固定資産税がかかるかは知りたいので
契約前にその年の固定資産税の確認は行います。

そうすると土地と建物それぞれの額が分かりますので
「その割合に応じて按分する」という事ですね。

それによって、例えば私が購入した400万円の戸建ては
ザッと建物100万円、土地300万円という割合で
会社の帳簿に入ったという感じです。


で、木造の建物の法定耐用年数は22年ですが
築22年未満の家なんて高くて買えませんので
当然ですが我々が買うような建物は
法定耐用年数を全て経過していますが、この場合、
「4年で償却してよろしい」というルールになっています。

なので、400万円で購入した不動産の
「建物価格100万円を4年かけて25万円ずつ償却する」
という事になりますね。

残り300万円は会社の純資産として計上されています。


これで、手元から400万円は無くなりますが
4年間、毎年25万円ずつ経費化され
かつ、約5万円ずつ家賃収入を生んでくれる仕組みの完成です。

これが2戸あれば、
単純な計算では毎年50万円の減価償却となり
このぐらいの額があればかなり利益を抑えられますよね。

かつ、2戸分の家賃も入って来ます。


そして、もしこの方式ではなく
交渉によって契約書に建物価格を記載する形を取れば
さらに大きな減価償却も使えますよね。

もちろん、常識の範囲内の価格にしておかなければ
税務署に否認される可能性はありますから
気をつけなければいけないですが。

あと、建物価格を上げて償却を多く取るという事は
土地の価格が下がるので資産が少なくなります。

これの何が問題かと言うと、
まぁ別に問題では無いんですが、もし売却する事を考えた時、
「買った価格ではなく簿価で計算する」わけですね。

なので、たくさん償却して節税効果があっても、
いざ売る時には簿価が凄く小さくなってしまうので
「売却による利益が大きくなってしまう」という事になるわけです。

売らないなら影響は出ませんが。

また、もし不動産を拡大させて行く事を考える場合、
融資を必要とする場面も想像されます。

スピードは遅くても良いので
全部現金で買うんだという人もいらっしゃいますが
借りられるなら借りたい人の方が多いでしょう。


その時、B/S（貸借対照表）を見た時に
土地部分の価格を多く持たせておけば
見栄えとしては資産が多い方が良いですよね。

将来売った時にも利益が少ないという面もあります。


どっちを取るかは人それぞれですが、
私は無理して減価償却を大きくする気は無いのと
どっからどう見ても公平にしておきたいので
固定資産税評価額から按分する方法を取っています。

それでも、十分な額の償却が出来ますからね。


そんなわけで
今日は久々にウキウキと妄想が膨らむ1日でした。

さ、明日からの価格交渉が楽しみです。

買えるように祈っておいて下さいねー。



ではまたー。




◇　追伸

引っ越し先である
女房のお父さんの建てた家ですが
現在、その長男が住んでおります。

で、ゴミ屋敷になっている事が判明・・・

部屋がコンビニの袋で埋まっているとか
よくTVで見るような状態らしく
それを女房が写真に撮って来てたんですが
途中で見るのが気持ち悪くなりました・・・

台所なんて「火事が起きたのか？」としか思えないぐらい
グッチャグチャの真っ黒け、
トイレは・・・もうこれ以上言いたくない・・・

ワシ、なんでそんな家を
大借金して買わんといけんのでしょうね。

てか、早く片付けてもらわんと、
ワシ、住んでもないのに返済だけしてるんですが。

ほんま、ええ加減にして欲しいです。


◇　追伸２

ていうか、うちの物件が現在1戸空き家なので
そっちのリフォームも進めんといかんのです。

ま、今回、ちょっとあちこちに見積もり取ったりして
どんな業者がどんな提案とかして来るのか見てたりで
少々呑気にしてました。

が、よく考えたら
この段階でもう1戸買ったらヤバいですよね。笑

買うだけ買って貸せてなかったらお金生まんし。笑

ノウハウコレクターの事を馬鹿にしといて
自分は家コレクターになってたら馬鹿過ぎる。笑

さて、スピード上げますか。


◇　追伸３

家を買う件は、
焦らなくて大丈夫だと思いますよ。

自宅は急いだ方が良いと思いますが
投資の物件なんて、買えるとしたって
お金の問題もあるし1年に1戸ぐらいのもんでしょ。

だから逆に、
1年かけてたった1戸だけ良い物を見つければ良いんですから
さほど難しい事では無いと思うんです。

私が去年2戸でしょ。

今年はまだゼロだけど
買っても良いと思って申し込みをした物はあったわけで
「数としては出て来る」わけです。

ただ、目を慣らすとか
自分の中での判断基準が出来るまでには
相応の件数を調べたり実際に見る必要はあると思います。

だから、今すぐ買えなくても
今すぐに調べる事は始めた方が良いです。



発行者：株式会社Bind　松原智彦
連絡先：mag@bind-office.com
発行元：広島県安芸郡府中町浜田2丁目17番7号2F
ブログ：http://matsubaratomohiko.com/

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