松原です。

WEBセミナーやります。
http://7floor.jp/l/c/Y1mMnWII/xclpM4pQ/

と見せかけて
実は録画の配信なんですが
ちゃんとバレないようにシステム使ってますので
人には内緒にしておいて下さい。笑

まるで生放送の様に
録画済みの動画を配信する、って、
実は結構難易度高いんですが
色々調べるうちに実現可能な事が分かりました。

某社が、たったそれだけのために
何十万円もするシステムを提供していますが
そんなの使わなくても、
あるフリーソフトで再現出来てしまったという。

侍さん所のスタッフさん優秀過ぎ。



で、話は変わりますが、
今月からメルマガの配信サービスを変更した話、
しましたっけ？

先月までオレンジメール使ってたんですが、
先日、松宮さんのビットコインの案件を流したら
内容に問題あり、という事で
アカウントを削除されてしまいました。笑

今年に入った辺りだったかな？
オレンジメールのバージョンアップがありまして
そのタイミングから色んな面で厳しくなって来ている感じです。

以前にも、インフォトップ経由で来た怪しい広告を配信したら
アカウントを止められて状況の調査を受けました。

リスト収集の経路とか
オプトインを取っている証拠を見せろ、など。

また、その辺りのタイミングから
どうやら機械的にメール本文の内容を監視していて
ブラックキーワードが含まれている場合には
自動的に警告メールが飛んで来ている感じでした。

それが繰り返されると
アカウントの停止または削除という流れですね。

そんな感じで
オレンジメールが使えなくなり
「二度とうちは使わせないよ」という感じの
丁寧な言葉使いの退場通知を頂いたという次第です。


ま、仕方ありません。

ルールを決めるのは先方さんですし、
ルールが途中で変わるのも仕方無い事です。

また、逆を考えると
そこまで厳しい対応をするという事は
到達率を維持しようという意思であり
安心して使えると考えても良いですね。

私は長年使って来たのでよく分かりますが、
オレンジメールはとても良いサービスだと思います。

ただこういう状態ですので、
我々のような怪しい世界の人間は
ここは使わない方が無難でしょう。


んで、じゃあどこの配信サービス借りたんですか？
って事ですが、アスメルにしました。

アスメルには
専用IPの「プラチナプラン」というのがあるんですが
これが月額5000円でして、これにしました。

では、なぜこれにしたのかというと、
特に理由はありません。

ただ、アスメルは従量制ではなくて
完全に固定で使い放題で
かつ料金が安い、というぐらいの理由ですね。

私、従量課金が大嫌いなので。

で、専用IPプランなんてのも
正直どうでも良かったんですが
それを選んでも月に5000円ですから、
まいっか、程度の理由で選んだ次第です。


私は、到達率が高いとか低いとか
そんなの一切気にしませんから
安けりゃ嬉しい、という選び方です。

そりゃ、これが通販なんかやってて
メールの到達率が売り上げに直結するとか
そんな話になってくればサービスも選びますが
うちは単なる情報発信ですからどうでも良い話です。

届けばラッキー、的な。

まさか全然届かないなんて事は無いでしょ、
運良く開いてくれる人がいればそれで良くて、
その程度でも十分商売になるのがこの世界です。


配信サービス変えて売り上げが2倍になるなら考えますが。笑

どうせ我々が使えるようなレベルのサービスだったら
届く時もあれば届かない時もあるのが普通ですから
気にしても仕方無いと思いますね。

SEOと同じようなもんだと思います。

偉そうに言ってる人間もいるかも知れないけど
「本当の所は分からない」という感じです。

たまたま、あるサービスを使っていて、
その時期に偶然到達率が良い時に、
ちょっと有名な人間が「ここが届くよ」と言えば
馬鹿が釣られてそこを使うという感じです。

使う人間が増える、
そしてそれがこの業界の怪しい人間となれば
当然そこのサービスは荒れて、到達率が下がるでしょう。

なので、
この業界の人間が言ってるんだったら
私は一切信用しないという感じですね。

そもそも、真っ当なサービスだったら、
我々のような情報屋は使わせてもらえないでしょう。

事前に調査があり、
「情報屋には使わせません」と断られるのがオチです。

それが無く、
誰でも簡単に申し込めてしまう時点で
大したサービスじゃ無いというのが私の判断ですね。


で、到達率がどうとか、そんな事を考える前に、
メールの内容を考えろよってのが順番でしょうし
実際、面白ないメールは、届いてたって読まれませんから。


そんなわけで、アスメルに変更した事により、
先月まで届いていた人の所へ届かなくなり
逆に、急に今月から届き始めた読者さんもいると思います。

ま、これはご縁としか言いようがありません。

もしこのメールが無事に受信ボックスに入っていて
たまたま開いてもらえているようであれば嬉しい限りです。

今後ともよろしくどうぞ、という事で
これには申し込んでおいてもらえればと思います。
http://7floor.jp/l/c/Y1mMnWII/xclpM4pQ/


そんなわけで、ではまた。




◇　追伸

あーあ。

とうとう
自分の家を買わなければならなくなりそうです・・・

順番的には、
まだ絶対に自宅なんて買っちゃいけないんですが
自分の都合とは関係無く
巻き込まれるような形で買う事になってしまいました。

大人って自分の都合だけで生きられないんで面倒ですねぇ・・・

しかも今回、状況的に住宅ローンが使えないので
そこがさらに頭痛いんですよね。

自宅買うのに住宅ローンが組めないってどういう事？
みたいな。笑

ま、諸事情がありまして。

で、住宅ローンじゃないという事は
借入期間は短くなるし金利は高いという事であります。

かなりキツい返済をする必要が出て来るという事です。

例えば2000万円貸してもらうとして
35年の住宅ローンで金利が1%であれば
月々の支払いは56,457円ですので
一般的な賃貸の家賃より安いので支払いは楽勝です。

このぐらいの中古住宅で良い物が見つかれば
賃貸住宅に住む方が損するという感じですね。

しかしこれが
金利5%で20年の返済という事になると
月々の支払いはなんと131,991円にもなります。

逆を言うと、20年だけ頑張れば
支払いが終わるとも言えるわけですが
月に約13万円も住宅コストに払うというのは
ハッキリ言って馬鹿のやる事でしょう。

年収1000万円レベルでも
この支払額はギリギリのラインだと思います。

お金の使い方としては
あまりにも効率が悪いですね。

13万円も払える余裕があるんだったら
8万円の家賃に住んで、
5万円の支払いで買える収益物件を持った方が
どう考えても正しいわけです。

ま、今回、事業ではなくプライベートな話ですので、
本当に2000万円なのか、金利が5%なのか、
という辺りは、あくまで1つの例とさせて頂きますが
まぁ中古住宅という事ですからそう大きくズレた話でもありません。

本当に困った話ではあるんですが、
人生、良い方向に考える事も忘れてはいけません。

今回、住宅ローンを使えないという事は、
逆を考えると、住宅ローンがまだ使えるという事でもあります。

しかし個人でそれだけの額の融資を受けた場合、
不動産の担保価値が相当高くない限りは
債務超過とみなされて住宅ローンさえ通らなくなりますが。

また、良い考え方としては、
住宅ローンではなく、不動産取得のための融資、
という形で受けたならば、住宅ローンとは違って、
その建物を賃貸に出そうが何の問題もありません。

極めて投資効率は悪いが、
投資物件を購入したという考え方も出来るわけです。

なので、せっかくですから
ひとまずそこに住む事にして
家賃を払わなくて良くなる分が返済に変わると考え
投資額を少しずつ回収して行くというイメージです。

自分で生活しつつ、
家の中を少しずつ綺麗にしたりリフォームをして
仕上がった時点で賃貸に出してしまうと。

ただしその時点までには
家賃収入で返済を賄えるよう、
ある程度の繰り上げ返済を行い、
月々の支払い額を抑える必要はあると思います。

そして自分は
そのタイミングで住宅ローンを使って
安い戸建てを購入してしまえば良いと。

んで、その家も
また5年とか10年後に貸しに出してしまえば
自動的に収益物件を持てるという事になりますね。

こうすれば、
法人の方とは別で
個人でも不動産収入を増やして行く事が出来ます。

なんで全部法人でやらないの？という辺りは
私個人のプライベートな理由だったり
家族の将来の事を考えてです。

また、今回購入予定の家は
まだ築19年、設備がかなり豪華、広い、
かなり地価の高い住宅地、という事もあって
賃貸に出せば普通なら10万円ぐらい取れますし
8万円ならすぐにでも借りたい人がいるような場所です。

戸建てで、たったそれだけの家賃？
と思うかも知れませんが、
実は広島だとこれが限界です。

都会と違って土地が安いですから
家賃を10万円払うぐらいなら
住宅ローンを組んで新築を買ってしまう方が支払いが少ないので
一戸建てでも、10万円以上の家賃を取るのは難しいわけです。

今回、土地の坪単価が実勢価格で60万円もするような場所で
広島の中でもかなり地価の高い場所だと言えるでしょうが
それでも賃貸に10万円以上払う馬鹿は田舎にはいません。

また、そんなに価値の高い土地を買えるなんて
資産として考えるには良いんじゃないですか？
という考えがあるかも知れませんが
ここは逆に地方ならではの弱みになります。

「売ろうとした時に高過ぎて売れない」という事です。

この土地、仮に欲しいと思っても
そもそも売り物件さえ出ないような好立地ですが
売りに出たとして、坪単価が高過ぎて買える人がいません。

自分の意思で自宅を買うとしたら
絶対にそんなアホな所を選ばないのに
今回、巻き込まれる形で買う事になってしまいそうなわけです。

確かに資産価値は高いでしょうが
投資効率は悪いので
今の私のレベルではもったないんですよね。

私は、たとえ自宅であれ
投資という視点でしか購入する気はありませんので。

子供とのかけがえのない時間だから
無理をしてでも一軒家で過ごしたい、とか
そんな悠長な事を言えるほどの金持ちでありませんから。

うちはまだ、資産性よりもキャッシュフローが重要で
ボロくてリスクがあるけど
安く買えて利回りの高い物が欲しいわけです。

で、私が今住んでいるのも
今回取得予定の物件と同じ町内の話なんですが、
今住んでいるマンションの付近に関して言うと、
ここはさらに地価が高く、坪80～100万円します。

広島でですよ・・・

で、こないだすぐ近所に30坪ちょっとの土地が出まして、
この土地どうするのかなー、と思って
不動産屋に問い合わせを入れてみたら、
ここに戸建てを2戸建てて売るらしいです。

つまり1戸辺り15坪しか無くて
その１階に駐車場まで作るってんですから
まさにウサギ小屋みたいな家です。

たった30坪なら、なんで1戸にしないのか。

30坪のままだと、
つまり土地だけで3000万円近くになり
そこに2000万円の建物を建てたら
5000万円になってしまうので
そんな家、誰も買うわけがありませんよね。

なので、値段から逆算して
3000万円程度の物件に仕立てるために
そんな酷い建て方をするわけです。

建築屋なんて
建てる事が仕事ですし
不動産屋も売れたらそれで良いわけです。

しかし、せっかくの閑静な住宅街で
周りは大きな家ばかりでゆったりした街なのに
そこだけウサギ小屋が建つわけですよ。

景観とか街の雰囲気などを考えたら
絶対にやるべきではない建て方だと思います。

確かに今、銀行がジャブジャブにお金を貸してますから
今儲けずにいつ儲けるんだという状況だとは思いますが
建築屋の節操の無さと言ったら転売屋でも敵わないレベルですね。

私が今買おうとしているその家も70坪もあるわけで
もし土地だけで買っても4000万円を切る事はありません。

半分に割っても35坪あるわけで、
土地の形も綺麗で道路付けも問題無いので
それこそ、余裕を持って普通の大きさの家が2戸建ちます。

ですから私は、将来的には
この土地をそのように活用する事も出来ますし
利益だけ考えたらそれが正解だと思います。

または効率だけ考えたら
4戸ぐらいの小さいアパートを建てるとかですね。

でも、私はそれはやらないと思います。

その街の雰囲気ってのがありますもんね。

それを壊してまで
自分のお金にするのって違う気がするんです。

雰囲気が悪くなると住む人が変わり、
建物が代わり、もちろん価値も変わって来ます。

それは地価になって反映され、
長い目でみれば自分の土地の価値を下げる事になりかねません。

ただでさえ、日本は人間が減って行くわけで
どうやっても家は余る方向に向かうわけですから
これ以上無理な開発をすると
ほんの20年後には日本の不動産は崩壊しかねないです。

実際、地方の田舎ではすでに崩壊しており、
ワンルームとか1DKのマンションが
1万円とか9800円とかで借りられるようになっていて
その家賃が再び上昇する事は絶対にありません。

なぜなら、地方には土地が余っていて、
どんどん新しいアパートやマンションが建ちますから
古い物から順に家賃が下がり続ける事になります。

10年や20年後には
貸しても赤字、売ろうにも誰も買わない、
どうにもならない廃墟みたいな
アパートやマンションが日本中に溢れるでしょう。

しかし、なぜそんなに需給が崩れているような危ない場所に、
新しい建物を建てる人がいるんだろうか？

という疑問を持つ人も少ないと思うんですが、
なぜだか分かりますか？

答えは、資産家とか地主が
メーカーに騙されて「相続税対策として」建てるからです。

資産家は、その建物を建てて
家賃収入で稼ごうなどという気はありません。

子供に残す資産を不動産に変えて
相続税評価額を下げる事によって
相続税を軽減する事が目的です。

つまり、別に儲からなくたって、
節税になっただけで得をするわけです。

で、メーカーとしては
儲かります、と言ってそそのかしますし
最近とうとう、お上から指導も入りましたが
例の「30年一括借り上げ」とかを持ち出すわけです。

うちが家賃の保証をしますから安心して下さい、と。

で、あいつらプロですから
単なる地主の年寄りが見たって意味が分からないような
見た目だけ超立派なシミュレーションとか企画書とか持って来ます。

私も作ってもらった事がありますが、
あんなの、素人が狙われたらイチコロです。

あいつらは「売るプロ」ですからね。

そして、「利益を考えなくて良い」という
恐怖の物件が建ちまくるわけです。

新しいのに家賃が安いわけですから
どんどんそっちに住人が移って行きますよね。

古いアパートやマンションだからといっても、
9800円以下にしてまで貸す理由が無いし
そこまでやるともう物件の価値が無くなってしまい
売ろうにも売れなくなってしまいます。

全室が空室ならまだ良い方で
もし1戸でも住人がいて、立ち退きに応じてくれない場合、
建物を壊して更地にする事も出来ませんし
更地にした所で、そんな場所もはや
新たに建物を建てて戦える場所ではないでしょう。

そして、間も無く、騙された地主が亡くなるわけですが、
笑う事に、そこまでやっておいて
まともに遺言を残す人がほとんどいないそうです。

そして、相続で揉めます。

よく調べたら、全然儲かってないアパートで、
こんなの相続したくないから売っぱらって
現金で分けよう、その方が公平だ。

というのが最もありがちなパターンでしょう。

こういう時、相続をした売主としては
「とにかくもう現金にして早く解決したい」わけですので
当然ですがハゲタカみたいな連中に買い叩かれます。

5000万円で売りに出したアパートでも
「3000万になるなら現金ですぐ決済する」
なんて人が現れたら売ってしまったりですね。

で、よく見たら、
実はそれって土地だけでも4000万円以上したりして、
買う側は大儲けなんですが、売る側はそこまで考えません。

というか、誰か一人が考えたって
他の相続人と意見がまとまるわけがありません。

逆に、ちょっと知恵が効く人間がいて
高値で売ろうと考えたりすると
今度はいつまでも売れないという状況が待っています。

で、どんどん値段が下がって行くわけですが
こっちの場合はさらに足下を見られる可能性がありますよね。

結局、二束三文で売り払う事になるわけです。

これが、地方の田舎の実情ですし、
あと20年もしたら日本中がそういう状態になるでしょう。

私が先日購入してリフォームした家もそういう場所です。

あれは20年後には完全にゴミになってしまい
いくら値段を下げても誰も買う人がいなくなる場所です。

いくら安くても、
例えば周りが廃墟だらけで
ほとんど人が住んでいないような団地って気持ち悪いでしょ。

そういう団地がボコボコ増えて行くという事です。

私は今、収益物件の戸建てを
500万円以下で買おうとしているわけですが
将来は100万円ぐらいでいくらでも買える時代が来ると思います。

思うというか、現実としてそうなって行くでしょう。

タダで良いからもらって欲しい、
使ってくれる人がいるならあげたい、
という物件は今でもありますからね。

儲かるかどうかは別の話ですが、
自宅として購入するという目的であれば
ちょっとだけ不便な場所に目を付ければ
今でも、家なんて車以下の値段で買えるわけです。

私が今すでに、実際に
たった230万円で、綺麗で広い戸建てを取得しているわけで
今はこれが年に数戸しか見つかりませんが
その割合がどんどん増えるわけです。

それこそ、バブル期に建ちまくった
リゾートマンションなんて
めっちゃ高級な物件なのに100万円とか
下手したら50万円とかで売られてます。

もちろん、月々の管理費が結構高いんですが、
ひとまず100万円で
リゾートマンションが買えてしまうわけです。

恐ろしい時代がやって来ています。

しかし広島はまだマシでしょうね。

ある程度の都会ですので
私が生きているうちはさほどの過疎化は心配無く、
海と山に囲まれていますので
価値の高い平地が少ないですから
市内中心部なら不動産価値としては
まだ数十年というレベルでは十分保てると思います。

そういう事を考えて、
これから家を買おうと思っている人は、
買うのか、買わないのか、
買うなら場所は大丈夫なのか、
戸建てが良いのかマンションが良いのか、
本当によく考える必要があると思います。

新築とかはありえないですね、
35年後の日本の不動産状況を考えると
ゴミにお金を払う事になりかねません。

よほどのお金持ちが
現金で建てるというなら良いでしょうが
そうじゃない場合、新築を建てる合理的な理由がありません。

損をしたくないという場合は
絶対に新築を建てるべきではないでしょう。

特に今は不動産がクソ高い時期で
それに連れて材料や人工代も高騰していますから
余計に新築は損をします。

間違い無く数年の間に暴落する時が来るでしょうから
家を買いたい人は待ち構えておくと良いんじゃないでしょうか。

恐らく金利は上がって行くと思いますが
物件自体は安くなって来ると思いますので
それこそ現金を持っていたら強いと思いますよ。

現金さえ持っていれば
銀行の融資が厳しい状況にあっても物件を取得出来ます。

都会で新築マンションを買うというような
愚行だけは犯さないように気をつけて下さい。

これは100%に近い確率で損をします。

逆に、あと20年だけで良いので
大きく過疎化しないような場所に
500万円以下で戸建てを購入して自分が住めば
100%に近い確率で得をします。

リフォーム代に500万円もかけて
トータル1000万円の住宅ローンで買ったとして
35年の返済が組めれば月の支払いは3万円以下です。

生活コストが一気に下がるので
その分を貯蓄に回す事で
次の物件を購入する資金を作る事が出来ますね。

収入は一切増えなくても
自宅を買った事で貯蓄が出来るようになります。

その、次の物件、というのも
別に収益物件である必要も無くて
自分が引っ越す目的で買っても良いと思うわけです。

で、最初に買った家は賃貸に出せば良いわけで、
こうなると自動的に、1戸収益物件の出来上がりです。

これをもう1回繰り返せば
収益物件が2戸ですね。

それぞれを5万円で貸し出せば
毎月10万円が不労所得で入って来ます。

メッチャ簡単ですよね。

実際、私、昨年1年だけで2戸買って
賃貸に出して家賃を受け取る所までを見せてますよね。

超簡単です。

アホでも出来ます。

でも、アホに限って
天才しか出来ないような事に挑戦して失敗するんですよね。

自分はアホだ、センスも根性も無い、
という事を認める事さえ出来れば
アホでも出来る商売しかなくなるわけですね。

アホでも出来る、わけですが
例えば不動産って
実際に買う人はそんなにいないでしょ。

なぜなら、アホでも出来ると知らない人が多いからです。

私が賢いのは
自分がアホで怠けモノだという事を認識している事だと思います。

そして、アホでも出来る事を真剣に考えるからです。

アホが出来る投資、ビジネスとして
究極に怠けるにはどうするかを考えた時
不動産しかあるまい、と辿り着きました。

私にとってはね。

これなら、自分みたいなド底辺で頭の悪い人間でも出来る。

という事は、
その上で勉強や努力をすれば
ほぼ失敗する事は無いだろう、という事ですね。

頭の悪い人間、怠け者にとっては
「頑張らなければ上手く行かない手法」
なんてのは、何の意味も持たないわけです。

我々のような者が探さなければいけないのは
「頑張らなくても出来る手法」です。

この数年、
不動産投資の本がメチャメチャ増えましたし
雑誌の特集なんかも多いですから
始める人は増えたとは聞きますが
それでも身近にそういう人いないでしょ。

いたって1人から2人だと思います。

そのぐらいライバルが少ない商売なわけです。

3語の複合ワードで検索1位を取るよりも簡単です。笑

SEOと違って
「リサーチさえすればほぼ確実な答えが出る」ので
運で負けるという要素がかなり少ないです。

負けるには確実な理由があって、
それが分かれば対応も可能です。

うちの読者さんの年齢層だと、
持ち家という人も多いと思いますし
年齢から考えると住宅ローンの残りも
15年とか20年ぐらいになっていませんかね。

そうであれば、ネットで稼いだ場合、
それを繰り上げ返済に使うよりも
次の物件を買う資金にした方が
効率が良いかも知れませんよ。

元利均等で返済をしている場合、
返済期間が半分以上過ぎている場合、
利息の割合がかなり少なくなっていますから
繰り上げ返済の効果が薄れていますので。

たとえば
たった200万円とか300万円繰り上げるぐらいなら
それを頭金にして安い投資物件を一個買ってしまった方が
手元に残るお金は増えるだろう、という事です。

いつも言ってますが、
使う額の問題ではなくて順番の問題です。

収益物件を持ってしまえば
そこから上がって来る家賃を
今の住宅ローンに充てられるわけですので
実質、月々の返済額を減らす事が出来ますよね。

かつ、収益物件まで手に入るわけです。

節税効果もあります。

この、超単純な事さえ気付かずに、
お金大好き系の雑誌なんかでは
主婦が節約して住宅ローンを繰り上げた話ばかり書いてます。

どう考えても効率的とは思えないのに。

ネットで稼ぐより簡単でしょ？

リスクを負うとしても
月に5万円とか、大きくても10万円ぐらいのもんだから
死ぬほどの勇気も必要無いわけです。

地主、家主なんて、
世の中で一番羨ましい人種でしょ。

でも、自分もなれるんですよ、簡単に。

なのに、
なんで誰もやろうとしないんだろう・・・

私が不動産やるぞーと言って
最初の物件を見学に行ったのが昨年の正月でしたから
もう1年半も経ったわけですね。

で、1年半も経つのに
まだ誰も不動産を買ったという人が現れません。

やれやれです。


◇　追伸２

今回実は、
家の名義は女房、
ローンは私、という形を取ります。

これがどういう事か分かる人は少ないでしょうが
我ながら良い方法で自宅を取得出来たと思います。

で、住宅ローンではありませんが
もちろん団信も付いていますから
融資さえ実行されてしまえばいつ死んでもOK。

これで後は、もう500万円ぐらい
年間の不労所得を作る事が出来たら
男として最低限の役割は完了かなと思ってます。

年間500万円という事は
これを不動産収入で得ると考えれば
月に42万円の家賃という事になります。

これを利回り10%で取得する考えると
5040万円分の不動産を購入する必要がある、
という計算になりますね。

もちろん返済が無いという計算ですから
融資を受けて購入するという事を考えると
倍の1億円分ぐらいは買う必要がありそうです。

多分、50歳ぐらいまでは生きてると思うので
後6年ほどでそれを作れるか、という感じです。

多分間に合います、というか間に合わせないと。


◇　追伸３

ビットコイン、
またえらい事になってますね。笑

あと、そういえば例の
2年ほど前に付き合いで買わされた
マレーシアの怪しい電子マネーの投資。

あれ、どうやら今300万円ぐらいまで増えてるので
そろそろ現金化しようかなと思ってます。

捨てたと思って払った65万円だったけど
マジでこんな大金になるとは笑いが止まりません。

ま、現金化出来るまで油断は禁物ですが
こういうので儲けると
働く意欲が無くなるので良くありませんね。

これ以上は、
こういう投資はやめておこうと思いました。



発行者：株式会社Bind　松原智彦
連絡先：mag@bind-office.com
発行元：広島県安芸郡府中町浜田2丁目17番7号2F
ブログ：http://matsubaratomohiko.com/

購読解除・メールアドレス変更
http://bind-office.com/ra/s/mainout

………………………………………………………………………………
このメルマガの購読料は任意でお支払い頂けます。
投げ銭：http://bind-office.com/mailmagazine/tipping/
………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………