松原です。

あけましておめでとうございます。
今年もよろしくお願いします。

別にめでたくもないし
何もよろしくお願いする事はないんですが
今年も変わらずダラダラやりますんで
適当にお付き合い頂ければ幸いでございます。


えーと、結局ですね
正月は凧揚げに行けなかったんですよ。

大晦日と元旦に
また息子の腹痛が始まって
みんなで「正月早々入院か！」って大騒ぎになりまして。

ま、なんとか痛み止めで乗り切りまして
2日からは元気そうにしてましたんで
ちょっと様子を見ながら5日に初詣に行きまして。

正月はそれだけです、
それ以外は家からも出てません。


んで、今日から小学校が始まりまして
朝息子を送り出した後、
早くから女房と物件の掃除にち出かけてたんですが
11時頃に学校の先生から電話が鳴りまして。

「まさか！」と思ったらまさかでした。

学校行ってすぐ、
8時45分から腹が痛くなって
保健室でうなってたらしいです。

4時間めの授業にどうしても出たいから
痛みが治まるまで休むつもりだったらしいですが
どうにも痛みが引かないようなので迎えに来てくれと。

ちーん。

車飛ばして40分かけて迎えに。

で、家に釣れて帰った途端、
ケロりと痛みが治まりまして
「腹減った！」と。

んで、今はもう元気にゲームしてます・・・

ほんま・・・


今年のおみくじはワシ「吉」だったんですね。

最初は大変だろうけど
辛抱していれば全部良くなるから大丈夫。

との事でした。

で、年明けからあれこれと
イライラしたりムカつく事が多かったんですよ。

ちょっとiDecoの手続きで不備があって
その件で楽天銀行の対応でカッチーンと来てたり。

電話対応外の時間だったんで
チャットで相談してみたんですが
マジクソな対応しかしません。

完全にテンプレ、
こっちの聞いてる事なんか無視して
「そっちが悪い」みたいな言い方ですよ。

メール送っとか言うから
来てないよ？迷惑メールも確認したよ？
送信日とか件名とかで検索してみるから
送信の履歴教えてくれない？って言ったらですよ。

11月に複数回メールで案内してます。

この繰り返し。

で、ラチがあかんので
翌日電話サポートに連絡してみたら
「本件に関してはメールで連絡を行う事はありません」
って・・・

クソが・・・


みたいな、
どうでも良い、細かいけど
でも片付けとかなきゃ困る用事とかで
まぁとにかくイライラしてたんですよ。

5日に金払うって言ってたクソガキが
「1週間間違えてました！12日に間違い無く払います！」
とかね。

正月早々、金の話で煩わせやがってこの野郎・・・とか。


4日の日には
不動産管理会社から電話があって、
新年の挨拶かなーって思ったら
「住人さんがアパートに追突して建物が少し壊れたそうです」
って。笑

修理の段取りはオーナーさんで手配されますか？
って確認だったんですが、
大した破損じゃないって事だったんで
「忙しいんで見に行けないから対応全部任せます」
って放り投げておきました。

相手は保険で直すって言ってるそうなんで
修理代がいくらになろうがワシの腹は痛まんですから。


なんじゃい今年は正月相応あれもこれも・・・


で、おみくじ引いたら、
「落ち着け、どうせ良くなるから」って。

神様はお見通しでした。笑


んで、ワシ、
こういう時、一回頭に血が上ったら
解決するか復讐するまで絶対に収まらん性格なんです。

ワシは思いついたら全て「今日、今」じゃないと嫌なんです。


が、さすがに神様に言われたんで、
今年は、というか、とりあえず今は、
これらのイライラは忘れようという事にしまして。

まぁ大変難しかったんですが
呪文のように、「こんなの気にする事じゃない・・・」って唱えてたら
なんとか、腹の虫は収まりました。


よーし、気分スッキリ！

って思ったら、
やっぱ良い事って起こるもんなんですよ。

神様が
「だから言ってるだろ、落ち着いてりゃ良くしてやるからさ」
って言ってるんだと思います。


また不動産屋から電話かかって来たんですよ。

今度は仲介部門の番号からだったんですが
「今度は何が起きたんだろか・・・」って思ってたら
募集中の戸建て5号に見学が入って、
案内したら気に入ったらしく、申し込みをされます、と。

やっほーい！


昨年の2月にリフォームが完了して賃貸募集を始めたものの
直後からのコロナ騒動で住人さんがなかなか見つからず
募集家賃も8万円→75000→69000円と下げており
「最悪65000円で良いから決めてくれ」と頼んでいたあの戸建て5号です。

オール電化住宅なので
引っ越し時に鍋やフライパンの買い換えが気になるかもしれないって事で
入居プレゼントにティファールのセットを据えたあの戸建て5号であります。
https://www.facebook.com/aworkstom/posts/3093085907402421


2月から募集を始めたんで
住人さんが決まるまで丸1年かかったという事になりますね・・・

ま、年が明けてこの3月までの繁忙期の間には
さすがに決まるだろうとは思ってたんですが
さすがに1年空いたままだったので
ちょっと弱気になってたのは確かです。

でもそれが、仲介業者さんが頑張ってくれて
なんと69000円で決めてくれたんですね。

まだ申し込みだけで
これから家賃保証会社の審査とかもあるんで
契約が終わるまでは解消になるかも知れませんから
細かい計算はまた後日やります。

とりえあず、
家賃69000円って事は
年間ではなんと828,000円にもなります。

凄くないです？

この1戸が決まるだけで
年間82万円もの金が勝手に増えるんですから。


ただ、購入時にお話しした通り、
この家は買った時点で少々ミスってます。

そもそも予定より100万円以上高く買ってしまい、
さらに、そのミスを理解していながら
余計な上に、さらに余計なほど過剰なリフォームを行い、
しかも途中で雨漏りが発覚してさらに予算が追加され、
過去一番、儲からない物件になってしまいました。

なので、最初は強気で8万の募集をかけたわけですが、
ワシがトロトロしていたせいで
コロナ騒動が始まってしまったりとか
さすがに8万円で借りてもらうには厳しかったという読みの甘さなどもあり
結局、1年間も空き家のまま放置する事になってしまったという。

まぁ、いつも言うように
借金が無いからこんなに呑気にやってられるんですが。


で、今日はザックリにしておきますが
こいつは物件が550万円で、諸経費が約50万円、
リフォームが290万円、この後で火災保険をかけますが
これが大体12万円ぐらい必要だろうという事で、
計902万円かかってるんですね。

アホくさ。笑

しかも購入したのは2019年の3月です。

購入した後になんかやる気が無くなって
買ったまま1年も放置してたんです。笑

で、その途中で例の150万の戸建て6号を購入して、
それと同時にリフォームをやったわけですが
今度は住人さんが見つかるまでにさらに1年。

つまり、この家って
買ってから住人さんが決まるまでに2年もかかってるんです。笑

900万円もかけておいて。笑

ワシ、本物の馬鹿じゃないんでしょうか。笑


いくら借金が無くて余裕だっていっても
こんな事やってたんじゃ儲かりませんよね・・・

あれを、サクっと直して、
サクっと決めて全部で6ヶ月で終わらせてたら
ここまでの1年半ですでに120万円ぐらい家賃が入ってたわけです。

この120万円をこれからの家賃で回収する事は不可能。

トータルでいくら家賃を得られるか、ってのが重要なわけで、
空室期間が出るぐらいなら、安くても早く長く貸した方が儲かるわけですから
トロトロしてちゃダメなんですよ、絶対に。

満室が全て。

空室は問答無用で悪です。

結果、数千円高い家賃で貸せたとして
売却時に100万円以上高く売れるわけじゃないんで
とにかく「空室を作らない」ってのが基本中の基本ですね。

そこをケチって
これ以上は1000円でも安く貸したくない！とか
利回りが！とか言ってたら、キャッシュが増えないんで。


そんなの分かってるんですけどね。笑

でも性格なんでね・・・笑

で、そんなワシでも成り立つ、
それでも何とか商売になるのが分かってるから
ワシは大家業をやってるわけです。

いつも、ずっと言ってるけど、
ワシは全てにおいて曖昧、大雑把です。

安く買う努力もしないし
リフォームを安く上げる努力もしないし
高く借りてもらう努力もしないです。

最低限の事はやるけど
頑張って数字を上げる作業は全くしません。


激安ではない、
頑張らなくてもそのうちどうせ見つけられる
ほどほどに安い物件を買います。

業者さんにほぼ丸投げで
ザックリしたリフォームしかしないし
つい余計な修繕をやるのでリフォーム代は完全に使い過ぎです。

ボロ家やじゃない家に
過剰なリフォームを行うので
同じようなスペックのライバルよりはちょっと高く貸せるけど
投資した分には全然見合わないです。

なのでどの物件も大した利回りじゃない、
ってのはこれまで散々説明して来ましたよね。


の中でも、
この戸建て6号はダメです。笑

総額が900万円で年間家賃が82万円なんですから
利回りでは9%しかありません。笑

9%で良いんだったら
他にナンボでも良い物件買えるわ・・・

しかも900万円も使うんだったら
アパートの頭金に十分な金額じゃんね。

アホ過ぎる、完全にアホ。


ま、救いは、
この家は昭和62年築という事で
建物がまだバリバリに安心なので
長期的に保有出来るってのはありますが
10年保有するつもりはありませんのでね。

で、途中で売るにしても
よほど不動産市場が盛り上がっていて高く売らないと
下手すると最後は赤字になる可能性もあります。

例えば5年保有して総額248万円回収したとしても
投資額はまだ654万円残っています。

貸し出し家賃が69000円を維持出来ていたとして
654万円で売るには12%で売らなければなりません。

しかしその間、固定資産税や所得税を払っているので
その値段で売ると赤字になってしまいます。

12%ってのは
状況によっては売れない可能性がありますので
この物件はどう考えてもミスってるんですね。

運に頼るか、
頑張って長期間保有するしか無い。


ただ、借金は無いので何も怖くはないんだけど、
って事です。

ま、良いの。

10戸のうち1戸ぐらい
そんな物が混じっててても当然でしょ。

なんせ、雑にやってるんだから。

それでも、たったの5年弱でこの規模になって
この戸建て5号が無事に契約が済んだら
10戸全て満室となり、月間家賃総額は58万5000円となり、
年間では702万円になるんですね。

ワシが今やってるのは
利回りゲームじゃなくて、
「無借金で規模拡大ゲーム」なんです。

これらの物件が、
実は投資として失敗レベルの
とんでもなく低い利回りでしかないとしますよね。

でもそれ
「借金が無いんだから何の関係も無い」わけ。

借金が無いの、
純粋な資産なの。

だからここでの問題は
利回りとかどうでもよくて
単純に「そこから年間いくら生まれてるか」ってだけ。


管理費払ってるのはアパートの4戸だけで
月に1万ちょっとだけだし、電気代が月に1000円弱。

後は固定資産税が10戸全部で
たったの24万円です。

700万円の収入に対して
たった40万円の維持費と、労力はほぼゼロ。


3〜5億円規模の投資をしている人でも
融資に頼っている人だったら
ワシよりもキャッシュフローは少ないはずです。

ワシはとんでもない規模の資産を持ってるんです。

ここから所得税払っても
その辺のサラリーマンの年収より多いでしょ？

こんなのおかしくないですか？

必死こいて
毎日会社行って、しんどい目に遭ってる人がいるのに
何もせずにそれより稼いでる人間がいるとかおかしいでしょ。

絶対おかしいし、
でもそれって悪い事でもないし
誰にでも出来るからやれば良いんですよ。



ワシに何かのトラブルがあり、
すぐに大金が必要！ってなっても
この10戸をまとめて利回り15%で売ると言えば
そりゃ買う人はいますよ。

それでも4600万円のキャッシュが手に入るんですよ。

そういう規模です。

雑にやってもこのぐらい出来ちゃう。


1戸、また1戸、そしてまた1戸。

これを地味に地味に、ただ繰り返して行くと
誰だってこうなるわけです。

それを5年で出来なくても
10年あったら誰でも出来るでしょ・・・

たった10年使ったら
そんな資産が手に入ると思ったら
ワシはそこまでの10年なんか捨てられますけど
でもみんな「今が何よりも大事」なんですよね。

明日死ぬんだったら
10年後の資産とか考えなくて良いだろうけど、
長生きするつもりなんですよね？

なのに今の事しか考えないっておかしくないです？

人生投げやりですよね。


口では、子供の将来が、だとか
自分達の老後が、とか言ってるんだけど、
そのために本気で何かやってるか？となると微妙でしょ。

何かあった時のために
お父ちゃんに生命保険かけて、
子供の学資保険かけて、ですかね。

それ、資産です？

最後に、本当に助けになりますか？と。

子供が大学に行く頃に
必要な金額が貯蓄されてるだけって、
何それ？単なる貯金じゃん。

お父ちゃんが死んだ時のために、って、
死ぬ事願ってるのと同じじゃん。

死んでもらわない限り、
その賭けは100%損するわけですよ？


みんな言うじゃん
「ネットで稼げたら」って。

その思考がもう失敗してるもんね・・・

そういう人って
ネットで稼げても何も変わらないんで。


ワシは、今年はさらに
これを強く訴えて行くつもりですし
あなたはそれを目指さなきゃならんと思います。

「ネットで稼げたら」とか関係無いです。

ネットで稼げなくても、これをやるんです。

上手く行ったら、なんてのは
予定でも目標でもありません、単なる妄想です。

じゃなくて、
「たとえ上手く行かなくても」というのが計画です。

その上で、
もしネットで稼げるような時期があったり、
子供が大学に行かないと言い出したので教育費がガッツリ浮いたり、
そういうラッキーがあったら、それは「加速の材料」です。

ネットで稼げなくても、
どころか少々のトラブルがあっても
10年後にこれだけの規模の資産を持って
このぐらいの収益と支払いで、年間これだけのキャシュフローを作る、って
先に決めるんです。


絶対に出来るんで。

たとえ派遣社員だろうが
パートの主婦でさえ、
どころか大学生でさえ、やってる人がいるんだから。

投資とか思うから怖いわけですが
これ、投資ですか？笑

ただ家買って、貸してるだけですよ。笑


投資、なんてやった事も無い、
田舎のお爺ちゃんとかお婆ちゃんでも
何もよくわかってないけど近所の不動産屋さんに全部任せて
しっかりぼったくられながらでも続けてられる甘い商売です。

商売でさえないでしょ、こんなもん・・・

業界全体が時代遅れにもほどがある、
未だにFAXがメインの世界です。笑

まともな思考を持った人間が参入したら
どうやっても、たとえ失敗しても儲かりますって。笑

商売だと思って取り組んでみて下さいよ、
あほ臭くて笑いが出て来ますから、マジで。


で、年末にも言った通り、
状況によるけど今年は
うちの物件を売却して行く可能性があります。

じゃなくても、来年からは順次売却します。

それ、買えば良いじゃん。


今からまともなブログを始めて、
来年いっぱいまで2年間使って良いってなったら
300〜500万円は稼げるでしょ？

egg-job＋で十分じゃん。

それでうちの物件を1戸買えば良いじゃん。

ワシ儲かる、
あなたはオーナチェンジで労せず不労所得を得る。

その後は、
いつ売るとかどうやって最後を迎えるかは決めれば良いけど
利回り15%で買っておけば損する方が難しいですよね。

そんな物件があったらワシがほしいですよ。笑


で、ワシみたいなトロいヤツでもそのぐらい儲かるんです。

まともな人だったら
まともに算数さえすれば
災害にでも遭わない限り損が出来ないと思いますよ・・・

だってワシ、
もしこの地域が急激に過疎化していって
この先5年ぐらいで家賃相場が3割ダウンしたとしても
それでも損をする計算って出来ませんから。


計算すりゃ誰でも分かりますって。

どんな利回りで買うかはその人の基準だけど、
ワシみたいなスタイルで始めるんだったら
利回り13〜15%を目指して物件を仕立てるとしたら
ほんの3年保有してしまえば、叩き売っても利益が出るわけでしょ。

単純に考えても分かるんです。

利回り10%という高い買い物をしたとしても、
それを3年保有したとして、
そこで利回り10%で売れるならば
3年間の家賃分が儲かったって事でしょ？

それが、利回り10%で売る事が難しいと思うなら
じゃあ何%だったら安全だと思えるのか？です。

そりゃ地域による差があるんだけど
それは自分が物件見てりゃ分かる話で。


恐れずに、
現金を全部資産に置き換えて行くんです。

例えそのせいで貧乏になるとしても
そしたらもっと頑張って働けば良いんです。

で、ほんの数年頑張ったら
もう死ぬまで頑張らなくて良くなるんですから。



って事で、
2月の末に入居されるそうなんですが、
業者さんが昨日、物件の案内に行ったら
玄関の雑草が恐ろしい事になってたそうでして。

そうよね、
春に草抜いて防草シートを敷いたっきり、
半年以上見に行ってなかったもんね・・・

すいませんね、
そんな中を案内して下さって・・・

って事で、今朝早くから
女房と2人で草引きに向かったんですけど
行ってみたら予想以上でした。笑

よくこんなのをかき分けて見学に入ったな、みたいな。笑

しかもそれが全部
ひっつきもっつきです。笑

なので、量的に考えれば
自分で抜いて抜けん事もないんですが
ひっつきもっつきだらけになるのも嫌なんで
業者に頼んで抜いてもらう事にしました。

まだ今日見積もりを頼んだばっかりだけど
多分、3万円ぐらいでやってくれるんじゃなかろうかと。

まぁそれが5万円とかふっかけられても良いです、
家賃が69000円入って来る家なんだから
そこから払うと思ったら別に何も痛くないんでね。


そういう感じになるんですよ。

借金が無いから
毎月毎月お金が増える一方なんです。

「自分が頑張って汗水垂らして貯めたお金」
とかじゃないんで、細かい金額とかどうでも良くなるんです。

いいよ別に、少々高くても
「ワシが払うわけじゃないし」
みたいな感覚になるんです。

で、実際そうなんです。

自分が何かして儲けてるわけじゃなくて
ただ家を持ってるだけで金が増えるんだから
ケチ臭い考えとか起きなくなるんですよね。

そしたら、気が楽だし、質も良くなるし、
業者さんも儲かって喜ぶし、みんなハッピーなんです。


不動産屋さんもリフォーム業者も
「松原さんって気前が良いなぁ・・・」って絶対思ってます。

まぁ気を付けないと
調子に載られてぼったくられる可能性があるけど
そこはまぁ気を付けながらね。


で、そうそう。

部屋を案内して決めてくれた店長さん曰く
「あのティファールメチャクチャ喜んでおられましたよ！」
との事でした。

へー、それは良かった、
金額で考えたら大したもんじゃないんだけどね・・・

まぁ、たかがあの程度でも
広島の大家さんだとやる人はいない、
そんな部屋を見学した事が無い、って事ですよ。

ヌルいヌルい。

まだまだしばらくは
余裕ぶっこいて儲けさせてもらえそうな業界であります。



てな感じの新年でございます。

もう今年は全部、ダラダラやります。

不真面目したら神様に怒られるだろうけど
頑張らない、余計な事をしない。

細かい事では色々と片付けたい事があるんだけど
「どうせ後半で全部良くなる」って神様が言うんだったら
そりゃもうそうなるしか無いんでね。

ただひたすら耐えるというか
何も考えずに、時間さえ過ぎて行けば良い1年間、
っていう感じで進めようと思います。


あと、去年はほんと何も出来なかったんで、
今年は仕事より遊ぶ事を頑張ろうと思いますね。

ではでは、
今年もお互い1年間良い年になりますように。




◇　追伸

去年はマジで何も無い1年間だったので
書いたメルマガを読み直してもクソつまらんかったんですね・・・

よくもお付き合い頂いてありがとうございました。

今年はもうちょい面白い事を書けるように、
頑張りゃしないけど、意識して行こうと思ってます。

結局あれよね？

不動産買ってワイワイ言ってりゃ楽しいですよね。笑

買います、買います、
今年中、っていう期間にはしてるけど
2000〜5000万円規模のアパートを1棟買いますんで
楽しみにしておいて下さい。

融資の条件とか整うようだったら
一気に1億円クラスを検討するかも知れません。


◇　追伸２

そう言えば戸建て1号も、
2017年の4月に一旦空室になって
1年ぐらい放置してようやくリフォームを始め、
次の住人さんが決まったのが2019年の4月ですから
こいつも丸2年も空室だったんですよね。笑

これ、他人だったら
「お前馬鹿じゃないんか？ナメんなよ？」って言ってますし
自分でも馬鹿の極みだと思います。

他の物件も、そこまでじゃないにせよ
買って速攻で直して、速攻で客付けした物って無くて、
どれも数ヶ月ぐらいダラダラしてるんですよね。

真面目にやってたら
一体あと何百万円増えてたか・・・

て事です。

ワシよりトロい人間なんて絶対いないでしょ。笑

なので、100%誰でも出来る。


◇　追伸３

いつも使うリフォーム業者さんに
もう3回も、自宅の倉庫の修繕を頼んでるのに
あー！って言うばっかりでずっと無視されます。

多分そうだろうな、とは思ってたけど
やっぱ間違い無いです。

安い工事で面倒臭いんで忘れたフリしてますね・・・

てか、
嫌なら嫌って言ってくれりゃ良いのにね。笑

なのでもう、諦めて
他にやってくれそうな業者さん見つけて
そっちはさっそくすぐ現地調査に来てくれました。

うち、12畳ぐらいのクソ広い倉庫があるんだけど
それ家の2階なんですよね。

なので、電動工具だのキャンプ道具だの
たんびに2階まで持って上がらなきゃならなくて
使うのがおっくうになるわけですよ。

で、家の裏には、
ブロック塀で出来た4畳ぐらいの倉庫がありまして
ただ屋根のスレートが割れて雨漏りしてるから使ってないんですよね。

んで、まだコロナで世の中大変だし
頑張ってお金使わなきゃなって事で
その倉庫を修繕しようかと思っとりまして。

これが出来たら
道具の出し入れが楽になるんで
遊ぶ頻度がメチャクチャ上がると思うんですよね。

ほんとは車ごと突っ込める倉庫がほしいんだけど
ま、それは今の家では叶わないので
もうちょい頑張って稼いで、次に建てる家はそうしようと思ってます。



発行者：株式会社Bind　松原智彦
連絡先：mag@bind-office.com
発行元：広島県安芸郡府中町浜田2丁目17番7号2F
ブログ：http://matsubaratomohiko.com/

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