（株）Bind公式 ネットビジネス最新ニュースメルマガ【ビジネスFree】
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スモールビジネスオーナー向けネットマーケティング実践ノウハウ
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松原です。
募集中の無料セミナーですが
かなり広い会場を借りてありますので
まだまだ席に余裕があります。
なんせ無料ですから
どうぞ気楽に来て頂ければと思います。
■東京会場（神田駅から徒歩圏）
8月3日（金） 18:30～21:00 52名
8月4日（土） 13:30～17:00 60名
8月5日（日） 13:30～17:00 52名
8月24日（金） 18:30～21:00 52名
8月25日（土） 13:30～17:00 80名
8月26日（日） 13:30～17:00 52名
■大阪会場（新大阪駅から徒歩圏）
17日（金） 19:15～21:00 54名
18日（土） 13:30～17:00 54名
お申し込みはこちらから（PDFレター）
↓
http://bind-office.com/ra/s/egs
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■4号棟は利回り11%のオーナーチェンジ
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そういえば、
すっかり忘れてました。
6月に買った
収益物件4号棟の決済と登記が完了した話、
こっちのメルマガでしてませんでしたよね？
先月の頭にネットで見つけたオーナチェンジの物件で
今の市況で考えると高い利回りで売られていたので
軽く値引きをお願いしてサクっと購入しました。
6月8日に契約、25日に決済と登記が完了し、
オーナーチェンジですので
すでに7月分から家賃収入が発生しています。
リフォームの段取りしなくて良い、
客付けで苦労しなくて良い、
買った途端に家賃収入が入って来ているわけですから
なんと楽ちんなお買い物でしょう、という感じ。
という事で、
すでにほとんどの諸経費が確定した事により
ほぼ正確な実質利回りが見える状態になっとりますので
本日はその数字のご報告です。
唯一、現時点で確定していないのが
「不動産取得税」です。
不動産取得税に関しては、物件取得後、
約半年も経ってから納付書が来るもんですから
それを待って報告してたんじゃ
「いつの話や？」って感じになっちゃうので
これに関しては「概算」で書かせてもらいますね。
これが2～3万円違ったところで
利回りには影響しない程度の額ですので。
ご了承下さい。
ではさっそく。
物件のスペックから。
築年月：昭和50年11月（築43年）
土地：227.18平米（68.72坪）
建物：99.5平米（30坪）
インフラ：上下水道、プロパンガス
続いて諸経費。
■物件価格及び諸経費
物件価格 5,400,000円
登録免許税・印紙税 95,920円
司法書士報酬 55,080円
仲介手数料 239,760円
固定資産税精算 20,249円
火災保険料 69420円
ーーーーーーーーーーーーー
計 5,880,519円
■受け取り金
6月分賃料日割り6日分 11,400円
7月分賃料 57,000円
敷金 171,000円
ーーーーーーーーーーーーー
計 239,400円
この受け取り金、約24万円に関しては
前家賃と敷金ですので
もちろんこれは利回りには含めません。
上記の諸経費に加えて、約半年後に
不動産取得税の支払いがありますが
これが約8万円ぐらいだろうと思われます。
土地がちょっと大きいので
もしかすると10万円ぐらい行くかも知れませんが
最大でもその程度でしょう。
また、火災保険料も、5年分を先払いしてますので、
これは普通、取得時の費用ではなく
運営費として計算する物だと思いますが
私は数字を厳しめに見るので
「貸し出しまでに必要な全ての費用」として
火災保険料も取得費用に加えておきます。
そうしますと、
不動産取得税と火災保険料を加え、
家賃を受け取れる状態になるまでの総費用は、
5,980,519円となります。
貸し出し家賃が57,000円ですので
年間家賃684,000円で割り戻すと
総取得費÷年間家賃＝11.4%
という事になりました。
こんな古い戸建としては
とても良い利回りではないですが
ま、今回はオーナーチェンジ物件なので
手間無く直ちに家賃が入って来る事と
この形態の取引の勉強代だと思って良しとします。
単純計算で、8年9ヶ月貸し出せば
投資額を回収出来るという事になりますが
これまでにお伝えして来た通り、
実際はそんなに長期間保有する気はありません。
持ち続けても良いんですが
それだと資金効率が良くありませんからね。
私は使える時間が少ないですから、
様子を見ながら3～5年で売却し、
利益を確定させつつ現金を増やして
少しずつ、大きな物件や資産価値の高い物件に
シフトして行くという事を目標にしています。
これを
一番分かりやすいイメージ出来る数字で
単純計算で妄想すると。
物件を500万円で仕立て、
5万円で貸し出し、
年間家賃60万円、
利回り12%とします。
これを5年保有すると
家賃で300万円を回収していますよね。
維持に必要なのは固定資産税ぐらいですので
年間3万円だとしても15万円ですから
計算を簡単にするため、ひとまず計算入れずにおきます。
この間、利益に対する法人税が発生しますが
減価償却なども含め計算ややこしいですから
細かい数字が書けずにすんません。
で、この時点で売却を検討するとして、
単純には200万円以上で売れれば利益ですよね。
実際には仲介業者への手数料が
18～20万円必要になりますが
これもひとまず計算に入れずにおきます。
家賃収入60万円の物件ですから、
利回り12%で売れれば500万円
利回り15%で売れれば400万円
すでに300万円を回収しているので
未回収が200万円ですから、
売却する利回りによって
200万円～300万円の利益が出ます。
つまり500万円を投資して
5年で200～300万円の利益が出るという計算ですから
これって凄い事だと思いませんか。
もちろん売却益が出れば税金がかかりますが
うちは法人で買ってるので
ある程度はコントロールしやすいです。
もちろん売る必要も無いので、
そのまま物件を持ち続けて投資額を回収し切って
純粋な利益を受け取り続けるというやり方もあると思います。
ただ、そうなると約10年保有する必要があり、
そこまでになると、物件の補修がそれなりに必要だろうし
地域的にも徐々に過疎化に向かう可能性があるので
私は早めに売却する事を想定しています。
500万円で売却出来れば、
それまでに受け取った家賃300万円を貯めておけば
合計800万円を再投資出来るという事になりますから
この金額だとアパートの頭金ぐらいにはなります。
戸建て1戸でコツコツ現金と資産を増やし、
売却で将来の利益を確定させて現金を厚くし
より効率的な物件へ買い換えるという戦略です。
上手く行けば、ですけどね。笑
でも、大きくして行くにはこれしか無いわけです。
うちの会社じゃ借りられる額は知れてますし
事業主なので個人の信用は低いですし
個人で大きな借り入れは出来ないでしょう。
コツコツ、コツコツ、
5年先10年先を見て進めるしかありません。
ちなみにですが、
収益不動産を持っていたとして
個人事業でやる場合、
4戸では「青色申告の65万円控除は使えない」です。
青色申告は出来るんですが、
不動産賃貸業の場合、
概ね、5棟または10室、という規模にならないと
青色申告最大のメリットである
65万円控除を認めてもらえず「最大10万円」となります。
ですので、私のように戸建てばかりの場合、
「5戸」で「5棟」になりますから
もし青色申告でやる場合はこの点は注意です。
ま、ネットの副業を持って
さらに不動産まで買おうという場合は
法人にしておいた方が後々便利だと思いますけど
たとえば融資の関係なんかで
個人の方が買いやすい人もいるかも知れませんね。
で、その4戸ですと、
税務署さえ「事業と認めてくれない」という規模ですが
しかし、収益で見ると結構なもんなんですよ。
何と比べて凄いかってのはありますが
我々のような貧乏人の金銭感覚でいうと
かなり凄い金額だと思いますね。
まず、私は全て現金で購入して来ましたので
投資効率は非常に悪いですけれども
その代わり、返済が0円なので
年間のキャッシュフローが厚いです。
単純計算で年間約250万円の利益が出ます。（税引き前）
しかしこれを、融資を使って大きな物件を買う場合、
1億円もの物件を購入したとして
年間のキャッシュフローは100～200万円という世界です。
この場合、ほとんど自分の現金を使っていないとすれば
「お金を持っていない所から年間200万円を生み出せる」
という点で、もの凄い可能性だとは思いますが
一方で1億円の借金を背負っているわけですね。
家賃収入から返済をするわけですが
その計画がギリギリだった場合、
もし何かトラブルがあったら
一発で退場になる可能性もあります。
一方、私は全て現金買いですので
メチャメチャ効率が悪いけれども1円も借金が無く
しかも保有しているのが戸建てですから
維持費が固定資産税以外にないという点が優れています。
受け取り家賃がほぼそのままキャッシュフローになります。
年間約250万円ですから
安月給のサラリーマンぐらいの年収になると考えれば
これが不労で入って来る事はもの凄い事だと思いませんかね。
そのために、少々効率は悪いが現金で買う、
という方法を選択したわけですね。
当初、
融資を受けられる状況になかった、
というのもありますが。
そして、こんな小さな規模であっても、
これがもし5年経つとどうなるかですが
まず、単純に、受け取った家賃を全て貯めていれば
なんと1250万円にもなります。
たった5年で。
不労で、です。
また、この時点で、もし
4戸全てを売却したとして
400万円平均で叩き売ったとしても
全部で1600万円になります。
これは、理想の数字では無くて
十分売れるであろう売価ですから
市況が良ければもっと高く売れるでしょう。
で、手持ちのお金と売却したお金を合わせると
2850万円になりますよね。
たった5年でこれです。
これだけのお金を持っていれば
3000～5000万円の借り入れは余裕でしょうから
規模で言うと6～10戸のアパートが買えます。
私がこの2年間で作って来た物と、
それが5年経たった時にどうなるかがこれです。
もちろん、この先も物件は買って行くので
実際の5年後には
もっと大きな規模になっていると思いますけどね。
これは、規模の差はあれど
誰でも再現出来る手法です。
使える時間が長ければ長いほど
小さな資金で始められますし、
背負うリスクも小さくて済みます。
5年後の自分を想像して、決めて、
そいつを迎えに行くんです。
今の私を見ると
「いいな、たった4戸でも収益物件持ってて」
とか思うかも知れませんが
考えてみて下さいね、私も2年前はゼロでしたよね。
1年前でも、まだ2戸でした。
そこからもう1年経って今に至りますが
3年前、不動産やるぞーって言って、
書籍を読みあさっていた頃の私を見ていた時、
その松原を見て、どう思っていたか、ですよ。
私は、今の状態を3年後に予想していたというか
本当はもう少し大きい規模を目指していましたが
こうなると分かっていました。
ここからもう3年後、5年後、
どうなるかも分かっています。
その時の世の中の状況で
いくらか変化はすると思いますが
大凡の規模や収益というのは見えています。
そして5年後、
その時の松原を見て、
まだ「いーなー」って言ってるのか、です。
その5年間にコツコツ現金貯めて
1戸で良いから自分も持ってみるか、です。
まず1戸、持ってみて下さい。
方法は色々と提案して来たと思います。
お金の都合はどうにでもなるとして、
ボロ戸建てを収益化しても良いでしょうし
最初は自宅として買って、数年後に貸しても良いでしょう。
もし自宅を建てたいというタイミングなら
せっかく住宅ローンを使えるなら
状況によっては「賃貸併用住宅」を建てれば
自宅と一緒に収益物件を手にする事も出来ます。
色んな方法、考え方がありますが、何にしても
「まず1戸収益化出来る不動産を持つ事」です。
私もそうでしたが
いくら本やネットで勉強して
「理屈」が分かっていても
実際に物件を購入して、
実際に家賃が振り込まれるまでは
本当の事がイメージ出来ません。
1回、自分の通帳に
家賃が振り込まれるのを実際に見れば分かります。
凄い！これが毎月勝手に振り込まれるんだ！
って興奮すると思いますし、
これをもう1戸増やしたい、とか
もっと効率良くアパートとかマンションを1棟買ってみたい、
って絶対に思いますよ。
どこを目指すかは
その人の人生設計とか性格によるでしょうし
どの規模から始めるかに関しては
手持ちの資金や収入にも関係するでしょう。
ただ、一番リスクが無く、
一番小さい金額で始められるのは
安いボロ戸建てを現金で買う事だと思います。
私ぐらい適当な人間でも、500万円あったら
諸経費からリフォーム代まで含めても
1戸仕立てる事が出来ていますからね。
これが、もっとシビアに考えられたり
手間暇かける事が出来る人だったら
300万円で仕立てる事も出来るでしょうし
そんな事例は世の中にいくらでもありますから
全然不可能な数字では無いです。
書籍とか読んでみて下さい、
みんな血の出るような知恵と工夫と労力で
激安で物件を仕立てて高利回りにしてますから。
私なんか甘ちゃんですよ。
100%間違い無いです、
こんなの誰でも出来ます。
ネットなんかより遙かに簡単。
大家業なんて
田舎のジジババとか2代目のボンボンでも出来るという
これ以上無い、簡単な商売です。
私は利回りよりも件数を追っていますが、
これがもし、1年かけてまず1戸だけ買えば良いという条件なら
300万円で仕立てられる物件を見つけられると思いますね。
実際、うちの3号棟は総額350万円で収まって
利回りが15%以上出ていますし、
あと50万円安い物件を見つければ良いと思えば、
これはそんなに難しく無いと思います。
ただ単純に、もっともっと物件を見る数を増やして、
もっとたくさんの家を実際に見学に行くだけでしょう。
そのたった1戸だけでも
もし5万円で貸し出せば年間60万円になり
たったの5年経った時には300万円を生み出しており
すでに投資額を回収出来るわけです。
利回りが20%という事になりますので
これはかなり良い数字ですね。
持ち続ければさらにお金を生んでくれますし
売却すれば一気に400～500万円を作れます。
インカムとキャピタルを合わせると
700～800万円という大金です。
これが、たった1戸の収益物件を持つ、という事です。
くだらない事にお金を使って生きてる場合じゃありません。
10年も20年も高額な保険料を払い続けて、
満期で300万円にしかならないような商品と
月々5万円を生み出す不動産を300万円で買うのを比較すると
どちらが人生にとって有利かは言うまでもありません。
保険を全てやめる必要も無く、
保険に投資している金額のいくらかを
別の投資に回す事を考えても良いんじゃないか？
という事ですね。
貧乏人こそそういう思考を持つべきなのに、
実際には「さらに貧乏になる方向」に向かうのが
貧乏人の実情でしょう。
あと、購入資金を貯める時間が惜しいとか、
少しぐらいならリスクを負えるとか
どうせなら資金効率を高めたいという事なら
融資を受けてすぐに始める事も出来ます。
実際には、古い木造の戸建てを
収益目的で取得する融資というのは非常に厳しいですが
頑張れば借りられない事も無いかも知れません。
公庫使うとかね。
家族に借りるでも良いだろうし。
過去に本で読んだ強者としては
ベルファイアをローンで新車で購入し
そのまま中古屋に売って現金を作ったとか
そんなぶっ飛んだ人もいます。笑
200万とか300万だったら
それこそキャッシングでも借りられる額なので
そういう手を使った人の話も聞きました。
もちろん危ないとは思いますが
そういう人達は「結果にコミット」しているので
手段を問わないわけですよね。
まぁ、300～500万円程度の借金なら
その気になれば普通に返せる程度の金額だし
収益を生む物件を購入するので
単なる浪費の借金とも違う面がありますしね。
そんな危ない調達方法、
絶対にお勧めはしないですけど。笑
あと、そういう危ない調達方法ではなく
普通に銀行で融資を受けられる場合
恐らく団信の加入を条件付けられますので
つまり、融資額と同額の生命保険がかかります。
その分、
これまでかけている生命保険の額を減らしても
受け取れる保険金が同等になる可能性がありますね。
保険金代わりに家を買う、
という見方も出来るわけです。
今までかけてた余計な保険料で
家を一軒買ったとも考えられるかも知れません。
ま、最初の1戸は
現金で買うのが一番良いと思いますが。
たった100万円ぐらいなら
1年か2年あれば貯蓄出来ますし
奥さんのヘソクリを出してもらえば
多分100万とか200万ぐらい出て来ますよね。
生命保険とか解約したら
100万円とか200万円作れますよね。
親に土下座すれば
100万円ぐらい貸してもらえますよね。
まともに生きてれば
500万円は無理でも300万円ぐらいなら
どうにでもなると思います。
勉強を始めてから物件を買うまでには
どうせ半年～1年はかかると思いますから
それと平行して貯蓄すれば良いと思うんですよね。
ほんと、1戸持ってみて下さい。
ネットで、1年で100万円とか
短期の夢を追いかけるだけじゃなくて
投資で10年で1000万円、というのも平行しておけば
人生がより豊かになると思います。
ネットビジネスを含めて、
商売で稼ぐには頑張り続ける必要がありますが
投資は「時間さえ使えれば良い」という面があります。
まだ10年ぐらいなら使えますよね？
だったら、1000万円ぐらいだったら
そう大きな目標ではないはずです。
という事で
4号棟の決済完了のお知らせでしたー。
いやぁ・・・しかし、
ニヤニヤが止まらんねぇ・・・
こんなの、まともに働いてる人だったら
副業でたったの10万円ぐらい稼いで貯金出来たら
誰でも再現出来る方法なんですけどね。
だーれもやらないですよね。
たった10万円余計に稼いだだけで、
それを贅沢して使って無くすとか
馬鹿以外の何物でもないでしょ・・・
いずれ不動産の勉強もしたいです、
っていう人も多いんですけど、
「いずれ」っていつ来るの？みたいな。
その程度の勉強をする余裕が無いって、
しかも月にたった10万円とか20万円が稼げてないって、
何かが完全に間違っていると思いますけどね。
難しい事ばっかりやってるんじゃないですかね。
しかも再現性が無い事を。
大金稼ぎたいとか言わず、
確実に10万円を稼いで投資して行くなら
アドセンスにしときゃ良いんですよ。
それをただただコツコツやりゃ良いんです。
もちろん、
雑学ブログとかトレンドとか
アホみたいなブログ作ってたらダメですよ。
使う時間と労力を
最大限お金に変える事を考えて
まともなブログを書きましょうね。
ブログ1個を真面目に作るだけで
家1戸に変わると思ったら
手間でもなんでもないです。
むしろ楽しくて仕方無いはずで
そうなったら10万円とか余裕で行っちゃいますよね。
もしそういう
まともな思考を持てる人で
面倒臭いブログを作る事を覚悟出来るなら
ぜひうちのセミナーでやり方を聞いて帰って下さい。
で、実践して稼いで、
アブク銭で物件を1戸買ってみれば良いと思います。
ネットなんかアホ臭くてやってられなくなりますよ。
かなり広い会場を借りてありますので
まだまだ席に余裕があります。
なんせ無料ですから
どうぞ気楽に来て頂ければと思います。
■東京会場（神田駅から徒歩圏）
8月3日（金） 18:30～21:00 52名
8月4日（土） 13:30～17:00 60名
8月5日（日） 13:30～17:00 52名
8月24日（金） 18:30～21:00 52名
8月25日（土） 13:30～17:00 80名
8月26日（日） 13:30～17:00 52名
■大阪会場（新大阪駅から徒歩圏）
17日（金） 19:15～21:00 54名
18日（土） 13:30～17:00 54名
お申し込みはこちらから（PDFレター）
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んでは。
お┃わ┃り┃に┃
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この1年ぐらいで、不動産に興味ありますって言う人が増えて来ましたが、
「勉強してます」っていう人間が100%で、
「実際に物件見に行ったりしてます」なんてのは一人もいません。
ここ、学校じゃないんでね。笑
筆記試験とか無いんで。
実戦以外には成果も答えも出ないです。
「いずれは」勉強したいです、なんて人も凄く多いですが、
「いずれ」なんていう日は来ないですね。
時間が無い、って言いますが、
スマホでネットサーフィンしたりfacebookとか見てませんか？
そのくだらない時間で、
アプリ使って物件のサイト見るぐらいの事は出来ます。
寝る前のほんの10分だけ
アプリで物件見るだけでも、
数ヶ月もしたらその地域の相場は頭に入るでしょう。
そのたった10分を使えないほど忙しい人なんています？
いないですよ、全部言い訳。
スマホがあればどこでもいくらでも
本当の隙間時間でいくらでも勉強出来ます。
本気かどうかだけです。
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